1、房屋产权证上所登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据；

2、房屋性质发生变更的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记；

3、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置；

4、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。

5、该通知属于特殊规范性文件，具有国家政策的效力，对行政机关具有约束力，人民法院可以作为审查行政行为合法性的补充依据。即认定房屋性质时，不仅根据房屋产权证上所登记的房屋使用性质，同时需要考虑房屋实际用途。

房屋共有性质的认定

共有分为按份共有与共同共有，房屋共有性质决定分割原则，因此在分割时应先对房屋共有之性质进行界定。本案房屋的共有性质是争议的重要焦点。

（一）已明确登记的共有财产的性质认定

我国对不动产的权属采取登记公示主义。房屋属于不动产，行使房地产相关权利的惟一依据为产权证书《民法典》规定，共有人应当领取房屋共有权证，以取得法律直接保护。房屋共有权证为房屋权属证书的一种，共有人一旦取得房屋共有权证。即取得了该房产的物权，共有人可以通过申请取得共有权证，体护自己的权益。因此，已明确登记的共有财产，应以房产证上记载的内容确定其权属性质。

（二）未经登记的共有财产的性质认定

对于未经登记的共有财产的性质认定，我国法律上有不同的规定。对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。这表明，如果没有证据证明是按份共有，一般应认定为共同共有。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。这表明约定不明的情况下，除共有之间有法律认可的特殊家庭关系外，应视为按份共有。

（三）产权登记与真正权属不一致情形

产权登记是一种依当事人申请进行的登记，是物权对外公示的一种重要方式。不动产权属证书作为权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，对外仅产生以公示的方式表彰和说明房产权属的特定作用，与实际权利状况有时并不一定完全吻合。如果权利关系人提供足够证据证实不动产登记的权利状况与实际状况不相符时，即应依法确认不动产物权的真正归属。如在婚姻家庭关系中，有的房产虽然在夫妻一方名下，但仍然是夫妻共同共有财产，有的房产作为遗产时虽然只登记在被继承人名下，但却是家庭共同共有财产。现实中，恋爱情侣为结婚而购置房产，其登记的所有权人与实际投资者并未完全一致，有的可能是双方共同出资而只登记所有权人为其中之一，有的甚至一方完全没有出资也登记在自己名下。故不动产权属登记是确定物权的最重要依据，但不是唯一依据，也可能存在例外情形，即房屋的产权登记与字际权属人可能出现不一致情形，这时其权属的确认则要综合各种证据情况进行最终确定，并且在分割财产时应尽量体现公平原则。