根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。

(一)协商

承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。

(二)审查

流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查(同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查)。

对受让方审查的内容应包括：

1、资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等;

2、项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业政策、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。

(三)订立合同

经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。

除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同。

农村土地承包经营权流转合同一般应包括以下内容：

1、双方当事人的姓名、住所;

2、流转土地的座落、四至、面积、质量等级;

3、流转的期限和起止日期;

4、流转方式;

5、流转土地的用途;

6、双方当事人的权利和义务;

7、流转价款及支付方式;

8、流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理;

9、违约责任。

(四)备案

流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。

(五)归档

乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

农村土地承包经营权的流转程序，一共分为以上五个步骤。第一个肯定是承包方和受让方要针对土地承包和流转的方式进行协商，然后经过村委会的审查以后，双方签订合同，合同最后要进行备案和归档的。