1、区域因素最关键。房屋所处的地段等级、交通条件、小区环境以及配套设施都属于区域因素的范围。

2、根据房屋自身因素折旧。对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。房屋成新率主要根据房屋的建筑年代来计算，房屋竣工后即进入折旧期，一般的折旧期限为50年，每年的折旧率为2％，产权状况主要分为：商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。

3、计算价格时要选好参照。二手房的交易方式比较特殊，价格的透明度相对较低，因此在购买二手房的时候不仅要实地考察，还要根据房屋位置选择合适的参照物来计算价格。

一、二手房价格如何评估

1、房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。

2、市场比较法是指：挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。

3、修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限、房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

二、购买二手房注意事项

1、看房

（1）房屋产权是否真实、完整和可靠，是否存在共有所有权人；

（2）房屋是否属于允许出售的房屋，有无其他债权债务纠纷；

（3）所购建筑面积是否与产权证上注明的面积一致，建议在合同中约定出售房屋的面积应以产权证上注明的为准，其他面积不计算在内；

（4）房屋产权证上的房主与卖房人是否系同一个人等。

2、定价

（1）自身要熟悉了解整个市场行情，并根据每套房屋不同的位置、朝向、装修程度、房龄等因素，对房价做出微调；

（2）聘请一家或多家口碑高、专业评估公司进行价格评测。

3、合同

（1）明确双方的权利和义务，以及业主对买方的承诺，这样有利于避免纠纷的产生，即使发生纠纷也有据可查；

（2）明确违约责任，在签订合同时应详细规定违约责任及相关的违约处理方法；

（3）物业交割方式，在签订合同时应注明交房时间及交房状况，明确房屋交验时间是过户后还是过户前，房屋交验后产生的费用由谁来承担等。