沈乙成连云港市房产管理局

《住宅专项维修资金管理办法》规定，在该办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。这对物业专项维修资金补建的合法性予以了明确，但是如何补建却成为各级政府特别是物业专项维修资金主管部门十分棘手的问题。

一、结合实际，确定资金补建标准

由于各地在建立物业专项维修资金管理制度的时间上存在着较大差异，且情况不尽相同，很多地方物业专项维修资金交存标准经过多次调整，因此在补建标准的确定上也应因地制宜。一是以申请年度为标准来确定。即以业主补交物业专项维修资金的所在年度为依据，补交标准按照当年新建房屋的物业专项维修资金交存标准执行。这种方法的优点是考虑了现时的费用成本，因为不论新房还是旧房，同一个维修、更新和改造项目发生的费用成本是基本相同的，但一般标准较高、业主的负担较重，而且会因各个业主补交年度不同出现同一幢楼多个补交标准的情况。二是以房屋建成时间为标准宋确定。即以房屋建成的时间为依据，补交标准按照房屋建成当年新建房屋的物业专项维修资金交存标准执行(当年还未建立物业专项维修资金制度的，执行当地首次公布的物业专项维修资金标准)。这种方法的优点是保证了同一幢楼每个业主的补交标准相同，便于资金使用分摊和续筹，但没有考虑物业维修、更新和改造项目现时费用成本。三是以当地开始建立物业专项维修资金的时间为标准来确定。即不论是哪一年建成的房屋，补交标准均按照当地首次公布的物业专项维修资金标准执行。这种方法的优点是标准单一、易于操作，但一般标准较低，也没有考虑物业维修、更新和改造项目现时费用成本。

二、创新思维，拓宽资金补建渠道

笔者认为，当前补建资金的来源渠道主要有以下几个方面：一是从住房公积金中转入。《住房公积金管理条例》第二十四条规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的，可以提取住房公积金。而物业专项维修资金正是基于物业保修期满后共用部位共用设施设备维修、更新和改造的专门性资金，其资金来源符合《住房公积金管理条例》的支取规定。随着住房公积金覆盖面的不断扩大，通过这种途径补充物业专项维修资金来源不会增加业主的额外负担，具有很强的可操作性。二是由业主自行补交。鼓励业主采取一次交清的方式，对经济确实困难的可实行分次支付，但应按照一定的利率标准加收利息。三是由财政给予相应补贴。地方政府可以从每年的房地产税收中按照一定比例提取物业专项维修资金补贴，对一定期限内主动一次性补交物业专项维修资金的业主给予专项补贴。同时，也可以动员房地产开发企业、其他注重社会责任的企业以及社会各界，采取募捐的方式募集一部分资金，补充物业专项维修资金来源，以减轻业主的经济负担。四是其他来源渠道。可以从物业服务费用中按月收取、利用共用部位共用设施设备经营收益补充，以及从房改房资金中考虑等。

三、注重实效，把握资金补建环节

物业专项维修资金补建的重要性不言而喻，但是如何推进却成为一个不得不面对的难题。笔者认为，当前首要的任务就是要加强宣传，提升社会大众对物业专项维修资金补建重要性的认识，让他们切实感受到补建物业维修资金不仅是应尽的义务，而且也是提升他们居住品质、促进物业保值增值的有效措施，从而引导他们主动补建。同时，也可采取行政手段相结合的方式，将物业专项维修资金补建写入房地产交易合同。对未按规定补建的，不得办理产权、租赁、抵押手续。其实，这种做法在国外也有现实事例：例如新加坡，如果业主无力交纳物业维修资金，按照物业管理公约的规定，业主的房子就不能进入市场交易，直到补交了这笔费用为止；再如美国，律师直接将欠交名单、金额通知银行，计缴滞纳金、律师费、登记费，并通知欠交物业维修资金本人，同时到产权登记部门进行质押登记，直到交足所有欠费后，方可重新撤销产权质押登记。在房地产交易过程中，要科学明确资金分担主体。补交物业专项维修资金虽然是原物业所有人(即卖方)应尽的义务，但受益的却是买方，所以如果买卖双方对补交物业专项维修资金没有约定或约定不明的，可采取由买卖双方共同承担的方式，即买卖双方各承担50％；对办理租赁、抵押手续的，补交的物业专项维修资金应由产权人宋承担。

四、多措并举，强化资金补建措施

物业专项维修资金补建对改善业主居住质量、提升城市形象、维护社会和谐稳定有着十分重要的作用，应及早启动、及早见效。一是确定物业专项维修资金补建的实施主体。笔者认为，为了推动补建工作的顺利开展，在当前业主委员会难以依法担负物业专项维修资金管理责任的情况下，应由各地房地产行政主管部门及其所属的物业维修资金管理机构来具体实施。二是要明确相关部门、相关单位的责任。物业专项维修资金补建仅仅依靠房产行政主管部门的力量是远远不够的，对街道、社区、物业服务企业、财政、住房公积金管理等部门的责任也要予以明确，形成合力。三是将资金补建与老物管小区整治相结合。近年来，一些地方政府投入大量资金，将老旧小区整治作为改善民生的一项重要举措宋抓。笔者认为，应将物业专项维修资金补建作为老旧小区整治的前提条件之一，只有这样才能建立稳定的共用部位共用设施设备维修资金来源，形成小区管理的长效机制。四是要细化惩罚性措施。对经催收仍未补交物业专项维修资金的，采取加收罚息，以及在小区内或报纸、互联网上进行公示，必要时应通过法律诉讼的途径来解决。还可以探索将物业专项维修资金的补交纳入征信系统，对逾期补交物业专项维修资金达到一定期限的作为不良信用来处理。当然，物业专项维修资金的补建必须要有一个操作性强的实施细则宋保障，很多问题还需要通过更高层面的立法来解决。只有这样，才能确保物业专项维修资金补建这项惠民政策落到实处，使之更好地为社会和谐稳定、人民安居乐业发挥应有的作用。