近日,发改委下发文件,决定放开非保障性住房物业服务住宅小区停车服务等7项服务价格。价格松绑后,市场化的定价机制能否提升小区物业服务的质量?长期存在的物业管理纠纷能否迎刃而解?
记者调查发现,政府限价下我国物业收费标准长期偏低,是导致物业管理水平不高、物业纠纷不断的重要原因。定价机制松绑后,高端住宅物业管理费将有望上涨。业内人士同时表示,要真正实现我国物业管理行业的健康发展,还需要完善的法律机制配合,让市场化的选择机制充分运行。
政府指导下的物业收费标准普遍偏低
近日,国家发改委取消小区物业费等7项服务的价格管制的一纸文件,再次引发社会对于物业管理费的关注。
据业内人士透露,由于政府指导价这一限制的存在,我国小区物业费收费标准普遍偏低。比如,依据上海市2005年发布的《上海市住宅物业服务分等收费标准》,包括综合管理服务等4项基本物业管理服务的总费用最高标准不超过1.2元/建筑平方米·月;而北京市2005年出台的《北京市物业服务收费管理办法》则明文规定,住宅物业服务收费基准价标准为0.9元/建筑平方米·月。
记者进一步查阅资料显示,其他城市如青岛、大庆等的物业收费基准还要更低。即使收费标准较高的深圳,在2008年制定的新规中将高层住宅的最高物业收费标准定为3.9元/建筑平方米·月,也比此前的标准降低了13%。
业内人士指出,我国的房地产市场,除了土地供应环节之外都已经完全市场化运作,然而物业管理作为房地产在长期存续过程当中的重要环节,却一直还受到政府的严格限制。扭曲的定价机制往往导致市场行为的扭曲,不利于行业的健康发展。复旦大学经济学院教授范剑勇认为。
与此同时,记者调查发现,在一些城市,物业费的定价权已经存在双轨制。比如依据《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》,已成立业主大会的住宅小区,其物业服务收费实行市场调节价,即由业主大会和物业管理公司协商决定;而没有成立业主大会且容积率高于0.5的小区,其物业服务收费则实行政府指导价。比如沪上一些相对高端的社区,其物业费可以达到3.2元/建筑平方米·月,远远超出政府制定的基准。
低收费导致低水平管理
国家统计局发布的最新数据显示,作为房地产经营企业的类别之一,我国的物业服务企业数量超过10.5万家,从业人数全口径统计超过600万人,资产规模1.37万亿元,但这1.37万亿元也只占房地产经营企业总资产规模的2.88%。业内人士指出,长期较低的物业管理收费水平,既不利于小区的日常维护,给业主造成隐性的损失,也不利于我国物业管理行业的健康发展。
事实上,发达国家的很多房产历经百年风雨仍然能够良好使用,与精心的物业管理不无关联。专家认为,反观国内,尽管最近二十多年房地产行业高速发展,但物业管理水平却始终处于低水平的循环当中,一些楼宇甚至建成不到十年就显现出衰败的迹象,很大程度上就是因为物业管理不到位,造成资源的浪费。
高端住宅物业费将上涨解决物业管理纠纷还需完善法律机制
前述大型物业管理公司相关负责人指出,市场化的定价机制下,因为需要业主和物业公司协商定价,将促使业主和业主委员会更为积极地关注所在小区的物业管理,参与到社区治理当中。而伴随着物业费的提高,物业公司将有更多的资金用于社区的管理和维护,从长期来看,将影响住宅小区的品质,影响到房产的保值增值。
世邦魏理仕中国区资产服务部资深区域董事吴沂城指出,尽管政府指导价也划分了多个层级,但是仍然难以满足不同层次的市场需求,仍然存在将市场需求一刀切的弊端。业内人士预计,政府部门取消价格限制之后,通过市场化的定价方式,将逐步形成业主和物业公司双向选择、自由协商的定价机制,高端客户对于物业管理的需求将得到释放,高端小区的物业管理费将出现一定幅度地提升。
范剑勇认为,发改委给物业费定价机制松绑,是让市场在物业管理的资源配置当中发挥决定性作用。尽管物业管理行业还有很多待解的疑难杂症,但是市场化的定价机制无疑为很多问题的解决迈开步伐。很多问题都不能政府部门设想一个方案再让市场照此解决,而是通过市场的自由竞争实现均衡。范剑勇说。
此外,伴随着我国房地产行业从高速发展期进入调整期,建筑物管理条例的缺失却为物业管理领域的纠纷埋下了隐患。吴沂城表示,只有在更为完善的法律环境下,市场化的选择机制才能得到充分有效地运行。
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