认购书不等于购房合同。购房认购书是商品房买卖双方在签署购房合同前所签订的协议，目的是约定双方日后签订购房合同；购房合同是买受人和房地产开发企业在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成的协议，目的是确认买卖事实。

一、购房合同可以在什么情况下解除

购房合同可以在以下情况下解除：

1、不可抗力，因地震、海啸等不可抗力自然灾害，买受人有权解除购房合同；

2、卖方明示违约，履行期届满前，出卖人明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务的，即出卖人明确表示不交付房屋的，买受人有权解除合同；

3、先卖后抵押，商品房买卖合同订立后，卖方未告知买受人将房屋抵押给第三人，导致买受人购房合同目的无法实现的，买受人有权解除合同；

4、一房二卖，商品房买卖合同订立后，卖方将房屋出售给第三方，导致买方购房合同目的无法实现的，买方有权解除合同。

二、商品房销售认购书有法律效力吗

商品房销售签订的认购书的效力：1、商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认；2、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

三、购房定金退还取决于哪些因素

购房定金退还取决于购房合同具体情况而定。

1、正式购房合同签订前，买受人未按照认购书规定的时间和地点签订合同，或者卖受人在认购书规定的期限内将认购房转售给他人，导致无法正式签订合同。买受人违约的，定金不予退还；卖方违约的，定金应当双倍返还；

2、签订正式购房合同的，应当将定金抵押或者退还购房。双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用不予退还或双倍退还；

3、如果双方在上述过程中没有违约，很难就预售合同和补充协议达成协议，但未能签订合同，卖方应将定金全部返还给买方，不涉及赔偿；

4、卖方未取得房屋销售合法证件或者买方不具备购房资格，双方未签订正式合同或者正式合同无效的，按照无效合同处理，卖方应当返还定金。但是，有过错的一方应当赔偿另一方的利息损失或者其他损失。