一、商品房预售合同备案要五份

根据我国相关法律法规的明确要求，商品房销售交易合同的购买方应保留一份完整的交易文本。

但是，在具体实践中，针对已办理房屋贷款的购买者，其所签署的交易合同应当分为五份，分别由买受人、开发商、房地产管理部门以及银行各持有一份。

此外，购房者在完成买房过程中需缴纳的契税也需要另外保存一份合同副本以供参考。

而对于选择全额支付或者分期付款的购房者而言，他们所签署的购房合同则应为四份，同样包括买受人、开发商、房地产管理部门以及契税征收单位各持一份。

在正式签订购房合同时，购房者必须按照约定的时间和地点，携带齐全所有必要的证明文件，与开发商或其授权的代理机构进行正式签约。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条

商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

二、商品房预售合同备案怎样退房

首先，在开发商那边，要和开发商协商一致，要开发商愿意给换才行，一般来说开发商不会看中新要想买的那套是否价格更高，就算可以多卖点钱，也没有本质区别，且不是另外增加一套销售，只是换而已，反倒是对比起开发商同意给换房而需要做的复杂的手续，开发商一般都是不愿意的。

如果开发商同意给更换，那必须和开发商签订换房协议，这种协议没有房管局的标准格式，一般都是由开发商的律师拟定的。

2、不管是换房还是退房都需要撤销备案。

而现在各地房管局均对撤销备案有非常严格的要求和审核。

这个政策的初衷是防止有人恶性炒房。

要撤销备案必须准备以下资料：

（1）、购房合同原件及备案表原件。

（2）、房款收据（发票）原件及复印件。

如果是按揭需要出具首付款收据（发票）原件和复印件及银行的按揭结清证明。

（3）、开发商和银行加盖鲜章同意撤销备案的《商品房备案撤销申请表》此表的格式可向房管局索要。

（4）、购房者夫妻双方的身份证原件及复印件。

（5）、与开发商签订的《换房协议》。

（6）、撤销备案（为什么要退房或换房的原因）的证明文件。

（如采光不达标准或开发商销售时不实承诺的文件等，具体内容，可以向房管局直接咨询）等上诉所有东西齐备了，就去房管局办理撤销备案手续，房管局受理后，一般是七个工作日撤销成功。

那时就可以重新选房，重新签约备案以及重新办理按揭了。

《商品房买卖合同司法解释》第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

法律是一种普遍的约束，它既保护我们的权益，也规范我们的行为。我们每个人都应该充分了解和理解法律，以便更好地保护自己的权益，更好地生活在这个法治社会中。正如本文的标题所提出的问题，“商品房预售合同备案要五份”，法律的学习和理解是一项长期的任务，需要我们不断地努力和探索。我们应该珍视这个过程，把它看作是一次自我提升的机会，以便更好地适应社会的发展和变化。