昨天接到一个朋友的电话，咨询有关二手楼买卖的过程中款项何时支付的一些问题。作为在二手楼行业里面做了这么多年的我，理所应当帮他一一解答。答完之后，感觉到一般人遇到二手楼买卖的时候，还真的有点犯晕乎。所以我觉得有必要写写给大家做一个参考：

第一大纪律：签约前一定要查册；

房地产交易，交易的是房屋本身。但同时又是权属变更的过程。在看好要买的房屋后，准备签约前，一定要拿着原业主的产权证，要房管局查册！

目的就是看看产权是否清晰。何谓清晰，就是注意：

1.业主名字是否属实；（冒充业主卖屋的案件就是没有核实业主身份造成的。）

2.是否有共有人，共有人是否同意出售房屋；（共有人不同意出售的话，这宗交易还是完不成。）

3.房屋有没有抵押，有没有被查封；（有抵押，有查封的房屋不能卖。）

4.是不是房改房、经济适用房、限价房等非完全产权的房屋；（限制产权房屋交易有条件，打不成上市条件也不能卖的。）

第二大纪律：成功交易登记递件后才付款；

在确定上述清晰后就可以签署《买卖合同》，过定金给业主，在买卖合同中可以约定交易递件的时间了。一般来说，在交易递件前除了定金外，不再支付款项给业主。第一笔款项的支付时间，一般在成功交易登记递件的当天。

这里要注意的是：

5.递件前，业主的产权一般是清晰的。没有抵押、查封等情况。如果有抵押，那么递件当天是先办理涂销抵押登记后在办理交易递件登记，所以不要以为涂销抵押登记的递件就是交易登记的递件。

6.成功交易登记递件并不等于交易成功，要等缴税后才算基本交易成功。在广州，很多区是可以交易递件后即可办理缴税的，但是还有很多区没有做到这一点。所以在成功缴税后，在支付款项也是买卖双方可以商定的。

第三大纪律：留取尾款，做为交楼后支付；

一般来说，在缴税后很多买家都将全款付清，其实这里是需要注意的：

7.留取一定比例的尾款，作为成功交楼后再支付是必要的。因为交楼后很有很多事情办理，如水电费、管理费、转户口、退押金等等；

8.保留好转账付款凭据、收款收据、缴税发票、结清费用的单据是非常必要的。如果办理银行贷款，这些都是非常必须的文件资料提交给银行方便审批！

其实看似简单的三大纪律8项注意，在实际操作中还需要灵活运用。希望你置业时可以所有帮助！

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