导言：随着股市再融资、银行开发贷、信托融资等筹资渠道的收紧，没有钱万万不能的开发商开始瞄准庞大的社会游离资金，还有等待人民币升值的境外资金，各种模式的地产基金正在形成。

原东莞一家地下钱庄的抄盘手李涛，现在已成为一家民间地产基金的合伙人，该公司的主要业务就是为房地产企业融资。现在找我们的地产项目太多了，长期融资、短期过桥，各种需求都有。

李涛表示，由于国家加大调控力度，开发商无法像以往那样挪用其他银行贷款支付地价。与此同时，如果不缴纳土地款，开发商就拿不到四证，更不要说向银行申请开发贷。时间拖得过久，面对的将是地方政府高额的土地罚金，甚至直接收回土地。

随着越来越多的开发商看上了民间庞大的钱袋子，地下钱庄等民间资本的生意越来越火。在李涛看来，政府严控房地产市场的几率微乎其微，所以风险并没有想象的大。现在地下金融的利率非常高，珠三角一带的年利率差不多上涨了50%。去年年底，上千万元的借贷年利率大部分在20%左右，现在起码要30%。中很大部分原因就是被地产商的短期借款托起来的。

据有关统计，在各种旧有融资渠道堵塞的情况下，地产商的资金缺口至少为3000亿元。

面对各种困境，开发商似乎只有降价卖房以回笼资金这一条路了。某上市房企的财务负责人表示，是否降价要视各地市场情况不同而定。如果市场进入冰冻期，开发商无论如何也要降价应对。但现在国内大部分房企资金链都比较稳健，还没到急速降价回补资金链的阶段。不过，目前寻找融资渠道却关系到企业未来的生存。

小公司搞私募，大公司搞基金。业内人士这样形容现在的国内房地产市场，预计超过100家地产商已建立了自己的房地产基金。他表示，现在国内开发商积极寻找除银行贷款外的其他融资途径，其中包括复地、华润、中海及金地。

亚银投资的首席分析师李大伟表示，只要监管层不收紧，下半年这样的基金会更多。现在正在筹备或募集的跨境地产基金就有七八个，而且境外投资者对此是兴致勃勃，今年人民币升值预期太强烈了。虽然中国房地产短期存在一定泡沫，但二三线城市城镇化进程起步不久，还有相当不错的投资机会。

另外，一些本土的地产基金也开始快速成长。在3月初，北京成立了一家名为盛世神州的地产投资基金，这是一家源自本土同时投入本土项目的地产基金，基金由多名企业高管一起发起，首期融资规模5亿元，公司规划未来三年募资达到50亿元以上。

除了这些来势汹汹的地产基金外，一些信托产品也早已带有地产基金的形式。去年4月份，绿城地产就联手工商银行和中海信托股份有限公司，共同发起成立总规模达20亿元人民币的中海绿城1号房地产投资基金信托计划。

李大伟表示，国内成立的地产基金带有很深的地产商背景，现在大部分房地产开发基金都是由地产商成立的，而募集的资金主要用于该地产商开发的项目。国外的地产基金的管理人有很大的自主选择权，他们只需要选择好项目，控制好风险即可。

他还认为，投资国内部分基金的投资者更像是该地产商的股东。中国房地产还有良好的发展前景，银行贷款退潮，给了民间资金分享资产增值红利的新途径。