农村集体土地房屋拆迁的若干法律问题分析

朱士利宋义凯

农村集体土地房屋拆迁问题一直以来是社会关注的焦点，本文基于案例，依据有关法律、法规文件，就农村集体土地上房屋拆迁涉及的若干法律问题进行简要的分析论述，以求解答农村集体土地上房屋拆迁涉及的相关法律问题。

【关键词】

集体土地房屋拆迁补偿标准解决途径

【背景与问题】

2005年9月谋加工企业租赁了位于北京市昌平区某块土地，涉及土地系租赁的农村集体土地，与村集体签订了30年的土地租赁合同，该村所在地所属镇政府在租赁合同鉴证栏中盖章，涉及土地包括一处宅基地（未建设）和山坡荒地（非耕地），企业租赁使用后，村、镇领导协助办理的规划手续，该企业在租赁土地上加盖了厂房、车间，但厂房、车间未办理房产登记手续。

2008年11月，该企业所在地因政府项目征用面临拆迁，应如何处理涉及征地、房屋、厂房补偿、安置问题？

【法律分析】

一、集体土地宅基地上的房屋拆迁补偿问题

依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，宅基地上的房屋拆迁，可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。

拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置的，拆迁人与被拆迁按规定确定拆迁补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。不符合规定，擅自为获得补偿，在宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或者规划行政主管部门批准建房文件的，拆迁房屋时不予认定。

本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手续，可以参照《办法》规定执行，但实践中对于非集体组织企业，一般只限于货币补偿。

二、集体土地非宅基地上的房屋拆迁补偿问题

根据我国现行有关法律规定和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，占地拆迁宅基地以外房屋的补偿，参照征地拆迁的有关规定执行。

本案中，该企业在集体土地（非宅基地）上建造的房屋、厂房，只有规划手续，没有房产登记手续，需要有关部门进行认定，在认定后，可以按照《办法》规定执行。同时，该企业系正常经营的企业，从事生产经营活动并持有工商营业执照，有权要求适当补偿停产、停业的经济损失。涉及企业搬迁，有权要求支付搬迁补助费。

拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照重置成新价结合剩余期限给予适当补偿。

三、集体土地上房屋拆迁的补偿标准问题

依据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，集体土地房屋拆迁补偿款应按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定。房屋重置成新价的评估规则和宅基地区位补偿价的计算办法由市国土房管局制定并公布。

关于补偿标准涉及的相关安置问题，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。拆迁补偿中认定宅基地上房屋建筑面积，以房屋所有权证标明的面积为准；未取得房屋所有权证但具有规划行政主管部门批准建房文件的，按照批准的建筑面积认定。每户宅基地面积的控制标准，按照区、县人民政府根据《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》执行。其中，征地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由区、县人民政府规定；占地拆迁房屋的经济损失补偿标准，由乡（民族乡）、镇人民政府规定并报区、县人民政府备案。

四、集体土地上房屋拆迁的法律解决途径

农村集体经济组织或者村民委员会在集体土地上建设安置房屋的，应当符合城市规划、土地利用规划和年度计划，依法取得用地和规划许可。

本案中，该企业与村集体签订土地租赁协议，由村镇协助办理了有关规划手续，虽未办理房屋登记手续，但可以视为已经获得规划许可，可以按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》及有关规定获得拆迁补偿，与拆迁人达成《拆迁补偿安置协议》，若在公告的搬迁期限内，未与拆迁人达成拆迁补偿安置协议，经一方或者双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民法院强制执行；属于占地拆迁房屋的，由当事人依法向人民法院提起民事诉讼。（2010年12月5日撰文）