1、商业贷款还款年限最长为30年，有些银行要求贷款人年龄＋贷款期限，不得超过个人及其配偶法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）；而有些银行则是要求贷款人年龄＋贷款期限，须小于70年。

每个银行规定的贷款年限都是不一样的，具体也要看银行的规定。假如一男性今年50岁，按照男性不超过65岁，女性不超过60岁这一贷款规定来算，其贷款年限为15年（即65－50＝15）。

2、住房公积金贷款期限最长为30年，且不超过职工及其配偶法定退休年龄（男性65周岁，女性60周岁）；也有的是说贷款的年限＋贷款人年龄，不得超过70年，具体以各地方公积金管理中心规定的贷款年限为准。

3、组合贷款中公积金贷款与商业贷款期限必须一致，贷款年限方面的要求，与上述一样。总而言之，贷款年限＝国家规定的法定退休年龄（或70）－贷款人实际年龄。年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则越短。

年龄是影响贷款年限最主要和最普遍的因素，除此之外，贷款年限还受到其它因素的影响，比如房产的性质、二手房的年龄等。

一、提前还房屋贷款的方式

理论上提前还房贷有两种方式，第一是一次性全部偿还；第二种是提前偿还部分贷款。这又分为两种情况，第一种是期限缩短，月供不变；第二种是期限不变，月供减少。但是这个只是利率上，大部分银行是不支持期限缩短的提前还款方式，所以在实践中基本都是采取期限不变，月供减少的提前还款方式。

为什么银行一般不支持提前还款，更不支持采取期限减少，月供不变的方式提前还款呢？一切都是利益，房贷是银行的重要收入来源，质量还比较高，提前还款已经是缩短了银行的利益收益，如果是缩短期限的话，利息收入的损失更大。所以，一般银行只是支持期限不变的方式提前还房贷。

二、房屋贷款还款年限可以改吗？

在贷款前就要确定你的贷款年限了，一旦贷款年限确定后是不能中途更改贷款年限的。但可以提前还贷就是贷款年限未到时提前把钱全还清了。

建议贷款者申请提前还款，这样可以申请缩短年限，就可以做到住房贷款更改年限了。不过具体要看贷款合同是怎样规定的，有没有违约金以及要不要办理提前还贷等等问题，通常情况下，这些问题在合同里都会有规定的。

另外，贷款利率变化调整也会影响贷款期限。贷款利率不是固定不变的数值，而贷款利率会是直接影响房贷期限的。举个例子，2015年央行进行了5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从6．15％降至4．9％。

通常，缩短还款时间相对更能节省利息，但是并不是所有银行都可以申请缩短贷款年限提前还款，因为目前部分银行要求：如果提前还款，只能通过减少月还款额，贷款期限不变的方式。