这段内容讲述了商品房预售许可证的重要性以及未取得该许可证的预售行为的法律效力。预售房产的开发商必须持有合法有效的商品房预售许可证才能签署预售合同，否则该行为属于违法。但是，如果在起诉前取得合法有效的预售许可证，则可以认定该合同有效。因此，商品房预售许可证的办理和持有是十分重要的。

如果没有商品房预售许可证，就无法签署预售合同。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。

【 核 心 内 容 】 商 品 房 预 售 合 同 的 有 效 性 认 定 及 例 外 情 况

商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人支付定金或者房价款的行为。在商品房预售合同中，开发企业需向买受人提供商品房预售许可证明，并在合同中注明许可的商品房预售项目名称、楼号、面积、套数、单价、总价、付款方式、交付日期等主要内容。

根据我国《商品房预售管理办法》规定，商品房预售许可证明应当载明许可的商品房预售项目名称、楼号、面积、套数、单价、总价、付款方式、交付日期等主要内容。如果商品房预售合同中未注明许可的商品房预售项目名称、楼号、面积、套数、单价、总价、付款方式、交付日期等主要内容，则该合同为无效合同。

然而，在某些情况下，商品房预售合同仍然具有法律效力。例如，如果买受人在起诉前取得商品房预售许可证明，即使合同中未注明许可的商品房预售项目名称、楼号、面积、套数、单价、总价、付款方式、交付日期等主要内容，法院仍应认定该合同有效。此外，《商品房预售管理办法》中还规定了商品房预售的例外情况，如不可抗力等。

总之，商品房预售合同的有效性认定及例外情况需要根据具体情况进行判断。在签订商品房预售合同时，建议买受人详细阅读合同内容，并在可能的情况下取得商品房预售许可证明，以避免因合同问题导致的法律纠纷。

商品房预售合同的有效性认定及例外情况需要根据具体情况进行判断。在签订商品房预售合同时，建议买受人详细阅读合同内容，并在可能的情况下取得商品房预售许可证明，以避免因合同问题导致的法律纠纷。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《商品房销售管理办法》第六条

商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。