购买二手房的时候有哪些要注意的-法师兄

购买二手房的时候有哪些要注意的

来源：法律编辑整理时间： 2023-03-23 11:42:44 480 人看过

1、在买房前要仔细查清房屋自然状况和权属情况。买房人在看房的时候，要查看房屋产权证、国有土地使用权证等证件原件，在签订买卖合同时，同时验明身份证、户口簿，以确认卖房人就是产权证书上的房屋所有权人本人。代人卖房的，必须有房主本人的授权委托书，最好经公证；有房屋共有人的，最好要见到各位房屋共有人。不要轻信中介员工的口头承诺和解释，一切都要以依据法律规定和实际情况仔细核实。

2、买房人要巧妙利用多渠道规定卖房人和中介公司的义务，明确他们的责任，合理分配风险。一方面，为防止某些卖房人违背诚信“一房二卖”，可以设法在《买卖合同》中提高违约金的数额，甚至可以约定违约金数额等于“一房二卖”后的差价，或约定成如果卖方违约，则由卖方赔偿买方已支付的居间费用。另一方面，对于中介公司，要督促其诚实、及时、勤勉尽责地完成各个阶段的手续。

一、如何签订二手房买卖协议

签署各种法律文件和合同时要慎重仔细，将双方的权利义务和程序细节等规定尽可能细化，以降低违约和产生纠纷的可能性。看房期间，不要签署《看房协议》之类的文件；在与卖方达成买卖房屋合意的时候，不要签署《居间中保合同》、《买卖居间合同》之类的三方协议，要单独与卖主签订《房屋买卖合同》，与中介公司签订《居间合同》。

买房人应当运用补充条款与卖房人尽可能细化付款方式、资金划转方式，房屋交付时间，并且规定好逾期的违约责任，避免日后产生纠纷。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，买卖双方要逐条仔细审查条款内容，对于不合理之处要当即提出异议，充分利用补充条款、特别约定等方式维护自己的基本权利，合理规避和防范风险。

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一、要核实房屋产权情况及性质。1、要核实房屋所有权人身份。房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。最好看到上述证件的原件，可能的话在签约时要索要复印件。2、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签约，甚至可以交房，但未取得产权证前不能过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间可能涉及的各种政策变化，风险较大。尽量不要购买此类房产。3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚。核实上述证件最好见原件，伪造房产证、身份证交易进行

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1、结清水表账单：询问卖家是否已付清水费，并保留收据。2、告知电表状况：买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常。3、协助煤气过户：双方持身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。4、签订新的物业供暖协议：以免影响来年供暖。5、结清电话费：如果安装多条电话线路，让原房主将电话移走。6、协助有线电视过户：要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证，避免有拖欠的情况。7、结算维修基金：凭住宅维修基金结算交割单可向买家收取。8、迁移户口：询问卖家的户口没有及时迁出，避免发生纠纷。一、买二手房贷款流程首先申请人本人向当地开办个人二手房贷款业务的银行分支机构提交申请。其次最快2个工作日出具审批意见，贷款发放时限由当地二手住房过户、抵押登记的时间长短决定。最后办理流程为签订房产买卖合同提交贷款申请银行调查审批签订贷款合同办理房产过户落实贷

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当你决定购买房子时，买卖双方需共同签署《临时买卖合约》。这时，业主一般要求买家支付楼价的5-10%作为临订，并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主。买卖双方签署《临时买卖合约》之后，便可拿业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，该步骤主要为制作新的房产证。(约需要3个工作日)如果是要求办理银行按揭贷款的，买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料，到选定的银行办理银行按揭手续。如果原业主是按揭贷款的，则买家必须到同一家银行办理转按揭手续。(约需5-10个工作日)银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料到房管局交易所收件窗口申请登记。所需资料如下：广州市房地产买卖登记申请表(各复印四份)；广州市房地产买卖合同(一式两份)；房地产证(如两人以上共有，需提交共有证)(各复印四份)；测绘分户图(按申请户数计算)；买卖双方身份证明(各复印一份)。交易所收件后进行

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（一）看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付；（二）查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案；（三）签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同（深圳市统一格式合同），支付定金给中介公司；（四）公证：卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务；（五）资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺

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1、如何选择二手房？1。了解二手房的产权状况随着住房的商品化，二手房大多成为个人消费品，其“身份”更为复杂，因此了解其产权状况非常重要。买受人第一步是要求出卖人提供产权证、身份证件、资质证明等证件；第二步是核对从相关房地产管理部门购买的产权的来源和产权记录，包括业主、档案号、，登记日期、成交价格等；第三步是检查房子是否有债务负担。此外，购房者还需要知道购房是否有担保，是否被法院查封。对有产权纠纷或部分产权（如公房按标准价购买）、共有产权、产权不清、无产权的房屋要特别注意，即使房子好，也不要买，以免交易后拿不到产权证。2、看房子的结构“二手房”的结构通常比较复杂，有的房子也经过多次改造，结构普遍较差。购买时，不仅要了解房屋的建成时间、现有建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好，还要调查房屋结构对房屋进行详细检查，了解房屋是否已损坏结构装修，是否存在

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一、购买二手房时的一次性付款注意要点购买二手房时的一次性付款注意要点有：1．注意自身购买水平、了解当地购房方针；2．注意房屋产权是否明确；3．注意买卖双方身份证明是否真实有效；4．注意房屋交付是否符合约定；5．注意中介公司是否存在暗箱操作等。二、二手房购买纠纷法院多久立案起诉书上交到法院后，符合起诉条件的，人民法院会在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百二十二条的起诉，必须受理。符合起诉条件的，应当在七日内立案，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在七日内作出裁定书，不予受理；原告对裁定不服的，可以提起上诉。三、购买二手房的程序买二手房的流程如下：1．选房看房；2．产权调查；3．签合同交定金；4．卖方和担保公司

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一、拍卖时二手房买卖的注意事项有哪些购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。此外还有查看产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所买卖房屋的性质；二手房产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性。所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，一旦应拍成功，如何面对和处理一大堆的债务。《民法典》第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。二、签二手房买卖合同注意哪些？1．买卖二手房时，别忘签补充协议。补充协议的作用就是对合同履行过程中出现的细节问题进行补充约定。补充协议与附加条款是有区别的，前者是主合同的内容，后者是主合同的补充。2．买卖二手房时，学会核实二手房的真实年龄。在二手房交易的实际操作中，卖方为了抬高房价，个别经纪人

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