无证房不一定等于违章建筑。无证房屋是指没有房屋产权证的房屋，没有房产证，但经有关部门审核认定为合法建筑的房屋属于合法无证房屋，不属于违法建筑。合法无证房屋包括无证祖传房屋、城市化规划无证区域房屋、六七十年代前建造的无证房屋、《城乡规划法》颁布前的无证房屋。

无证房买卖缺乏法律保障律师建议购房者慎买

云南信息报恰逢楼市大调整、城中村改造进入新阶段，这两个背景加在一块一定程度上促成了昆明楼市新盘预售证发放从严的事实，同时也带来了一个附属品：一批早已面市，但没有预售证的隐秘在昆明市场之下，它们或启动客户登记，或以会员入会等方式办理各种卡，或者干脆直接进入销售，而因为贪恋开发商允诺的大幅度折扣优惠或较低房价，很多购房者参与其中，迫切地当起了“准业主”。正当这些购房者们美滋滋地做着即将转正为“业主”的好梦时，东窗事发了：开发商被查了、当初承诺的低房价要涨了……

多大的议价空间促使购房者铤而走险？而当这部分无证或证不齐的房源辗转进入二手市场后，中介公司又会怎样把关？购房者该怎么规避风险？……带着一系列问题，记者展开了调查。

调查

二手证不齐房源议价空间小压

几经走访，记者了解到，进入今年以来，房地产调控全面启动，预售制度大大从严，很多开发商由于对形式估计不足，早早地对楼盘进行了大量前期预热，并通过会员入会、交纳首付款等各种方式聚拢了一大批购房者。这其中，以去年底或更早就面市的楼盘居多。

以位于北市区的A楼盘为例，该楼盘去年10月份即通过交纳诚意金等方式吸纳了一部分资金，并承诺购房者可以享受4000多元的开盘价格，同时还有一定的优惠点。据记者了解，去年10月份，正是全国房地产形势大好的时候，该楼盘如果将房价定在5000元左右也是有市场的。很明显，开发商此举旨在以低价吸引购房者交纳房款，及时回笼资金。另据了解，以低于市场价2000元甚至更多的一手无证房已经出现在昆明市场。

相比之下，由于有二手中介，市场对此类无证或证不齐的房源把关力度相对大。荣诚房产罗姓工作人员介绍，荣诚的操作一般是：可以更名的，先到开发商那里去更名，签订了三方协议之后，待房源的产权证下来了，再进行买卖；对于那些情况更为复杂且无法办理相关更名的房产，则会告知买方房产的所有信息，让购房者自行决定是否购买。

在房价上，这类房产的议价空间则很小。

“尽管无证或证不齐，这些房产一般不会折价交易，除非房主急用钱或者工作调动等，才会以相对适中的市场价交易，但与可能达成交易价之间，没有太大的差距。”该工作人员表示，由于房东对二手房市场的房价比较了解，因此这类房产的议价空间并不大，几乎等同证齐房产。

律师解读

云南八谦律师集团董事局主席武侠：出现纠纷及时申请财产保全

从目前的情况看，这类纠纷还没有大规模爆发，但个别案例的出现，牵扯到的购房者人数众多，影响非常大。

我的建议是，购房者在购买这类房产前要做好充分的心理准备。一旦出现风险，应该立即找到开发商进行退款。并建议及时起诉开发商，及时申请将开发商的财产保全，以保证开发商有足够的现金进行赔偿。

对于那些仅取得了部分手续的二手房，买家最好与开发商取得联系，看是否能够直接与开发商签订相关合同。当然，无论是一手还是二手无证或证不全的房产，最好都不要购买。

云南亮剑律师事务所律师范培红：没有预售证与开发商签的合同无效

很多购房者是抱着赌一把的心态购买此类房产的。

开发商在取得了预售许可证之后，他与购房者签订的房产买卖合同是有效的。而在没有取得预售证之前签订的买卖协议等，都是无效的，不具有法律效力。在开发商未取得预售许可证之前，一些具备资格购房人进行买房资格转让也是不受法律保护的。

已经取得了购房合同等部分手续，可以进行房产转让。但为了保证合同的真实性，最好直接去开发商那里办理更名手续等。

《城乡规划法》第四十一条

在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

第六十五条

在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。