根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出卖人与多个买受人签订合同，将房屋转让给其中一个买受人的，应当承担违约责任。

不办理房屋权属转移登记时，首先考虑的是谁实际合法拥有该房屋；如果该房屋未被实际占用，则应综合考虑各购房人实际支付金额的数量和顺序，公平合理地确定，网上签约是否已办理，合同成立的先后顺序。二是犯罪风险1、犯罪主体：大部分是销售二手房的自然人通过查阅网上的相关判决书，笔者发现绝大多数涉及“两卖一房”的刑事案件都发生在二手房交易中，被告多为自然人。毕竟，在一手房交易中作为卖方的房地产开发商是比较有信誉和资质的。即使一房两卖，一般也容易被认定为民事纠纷。但仍有开发商因销售一房二房被判刑的案件。出卖人通过签订房屋买卖合同向他人收取购房款，事后将房屋所有权转让给其他买受人的，合同诈骗罪极易构成合同诈骗罪。刑法第224条所称合同诈骗罪，是指在合同签订、履行过程中，以非法占有为目的，骗取对方财物的行为。

在“一房两卖”中，行为人构成合同诈骗罪，还需要符合诈骗罪的基本结构，即，行为人的欺骗——对方（被骗方）有错误的理解——对方基于错误的理解处分财产——行为人或第三人处分财产——受害人遭受财产损失。因此，要认定“一房两卖”行为人为犯罪，必须同时具备三个条件：出卖人有非法占有购房款的主观目的，买受人有错误认识，出卖人实际取得购房款。通过案例分析，归纳出以下几种犯罪风险表现形式：非房屋实际产权人的出卖人与他人签订合同收取购房款；伪造房屋所有权证的出卖人与他人签订合同收取购房款；出卖人伪造房屋所有权证与他人签订合同收取购房款的；

出卖人实际将房屋出售、转让给他人，并与他人签订合同收取购房款的；

与他人签订合同后，出卖人不履行房屋交付、转让义务，逃避、拒不退还购房款的；

出卖人明知无偿还能力，多次抵押或者变卖房屋取得贷款或者购房款的；笔者认为，以下“一房二卖”应认定为民事纠纷，不应认定为犯罪：

出卖人作为房屋的实际所有人，与他人签订多份合同，将房屋转让给一人，并承担违约责任或退还房款对他人；

出卖人虽未向买受人办理房屋所有权过户登记，但实际已将房屋交付买受人，不影响买受人的实际使用；

称为房屋买卖，但实际上是以房屋清偿债务；