时间已至今年第三季度的最后一个月,房地产调控的步伐正走向三大时间窗口的叠加之处。种种迹象显示,政策力量与市场力量交互作用并深度发酵,房价正面临重大的结构性调整。
一是量价相关性濒临时间窗口。
房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度很小,并且从时间来看往往昙花一现。成交价亦有局部性下降,但多是万科、恒大等企业的个体性行为,未能形成规模效应。
一般来说,房价相对于成交量的变动有一定的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将开始出现明显下降。
此轮楼市调控新政于4月中旬出台,目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。
再换一个视角。自房改以来,国内房地产市场在一种野蛮式的市场力量推动下超常规生长,同时这种野蛮式的市场力量又与各地方政府的政策运用密切关联。这使得国内房地产市场既有市场化的基因,又有政策市的影子。在这种情况下,统一各方预期、乃至形成降价统一战线,尤为不易。
国家统计局8月12日发布报告显示,二季度我国城市消费者预期房价下降的比重明显增加,一线城市预期房价下降的比重首次超过了预期上涨的比重。再加上开发商大腕们继续看空或转向看空,政策效应终将兑现,降价统一战线有望形成。
二是政策预期的时间窗口也已打开。
7月4日,国土资源部的部长徐某史曾明确说,再过一个季度左右,房地产市场将面临全面调整,房价会有所下降。
尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点,但我们还是可以从这句话中看出政策预期。
国家发改委主任张某8月26日说,针对部分城市房价上涨过快、涨幅较高的问题,已出台的一系列政策措施取得了初步成效,住房价格过快上涨势头得到初步遏制。他同时对过高的房价表示忧虑:目前,部分大中城市住房价格仍然过高,调控房地产市场的工作依然繁重。
有分析认为,既然中央政府不满房价过高的现实,就会再推更严厉调控措施。我们认为,这是一种误解。只要继续抓好落实,从结构调整的角度来落实既定的调控政策,就一定能够见到实效。当前,尤为紧要的就是大力度切实推进保障房建设。
三是金九银十的季节窗口已经打开。
今天是9月份的第一天。在金九银十的传统旺季,各方对三四季度之交的两个月份多寄予厚望。率先降价的万科和恒大等少数先行者已经尝到甜头扩大市场份额,金地等慢一拍的开发商为了保销量保份额将不得不举起降价的大旗。
三大窗口渐次开启,房地产市场结构性调整的步伐正在悄然提速。笔者以为,供给的结构性调整引发价格的结构性调整,将是这个函数的定量部分;而不定量部分,则取决于国内外经济形势的骤然变化。
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