房屋抵押担保银行贷款,房产证未办理下来,银行可否实现抵押权?房屋抵押贷款担保的同时又有第三人做担保,房产证未办理,是否追究第三人的担保责任?
本案中,债务人被告林某在贷款购房后一直未办理房屋产权登记,未取得房产证,在法律上其房产所有权欠缺法律保障,进而可能影响债权人抵押权的实现,故而债权人某银行不服一审判决,以该事实为理由提出上诉,主张抵押担保未生效,要求保证人房地产公司承担连带贵任。
很明显、在人的保证与物的担保同时并存,而物的担保又是债务人提供的情况下,物的担保如果无效,则债权人即可直接对保证人主张其担保债务的全部连带责任。
本案当事人三方签订了一份购房借款合同,由银行借款给购房人林某,由房地产开发商房地产公司为借款人林某提供保证,并由购房人与银行另行签订房屋抵押合同,而该两合同签订时,购房人并未取得房产证。类似于预售房屋抵押贷款这种按揭贷款的方式,即买方在支付首期房款后,由贷款银行代买方向卖方支付余款,买方将所购房产抵押给贷款银行,并由作为卖方的房地产开发商为买方向贷款银行提供连带保证责任。
但借款购房和担保关系与典型的按揭不同,他们并没有对售房合同或抵押贷款合同办理抵押登记,而是卖方仅对买方就其购房向银行借款提供还款连带责任保证,买方另行与银行签订住房抵押合同,作为其还款的物权担保,而且该抵押合同还办理了抵押登记。办理抵押登记时及至诉讼结束,买方一直未办理产权登记。
律师意见
如何从法律角度解释上述行为呢?从预告登记理论可以进行解释。所谓预告登记,是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件尚未成就时,或者权利取得人只对未来取得的物权具有请求权时,法律为保护其请求权而要求办理的一种登记。在本案中,三方当事人都清楚在签订合同及其以后相当一段时间里,买方还不可能通过办理过户登记取得产权证,即当事人所期待的不动产物权变动尚待时日,法律上所承认的完整意义的物权抵押的条件尚未成就,当事人通过先行办理住房抵押合同登记的办法,使其能发生与真正的物权抵押的同样的效力,从而可以达到既保全抵押权的目的,又可以排斤第三人取得就该物权优先受偿的顺位的目的,与预告登记的法律意又是一致的,只是在内容和形式上有所不同而己。从这个意义上讲,无论出于什么原因,买方(抵押人)未办理产权过户手续取得产权证,仅意味着真正的物权抵押的条件尚未成就,贷款银行(抵押权人)有权继续督促抵押人,甚至可以通过行使代位权的方式,代位抵押人去办理产权过户手续,于登记的抵押合同的效力没有关系。
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