买公房除了要交契税、增值税及附加、个税以外，还需要多交一笔土地出让金。而缴税的多少也跟买家名下房屋套数、房屋面积、房屋是否满五年、是否是卖家名下唯一住房有关。另外，公房没有“普通住宅”和“非普通住宅”之分，土地出让金的征收与房屋面积有关。

一、什么是公房?

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权;一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房，今天将对此类房屋做税费分析。

二、已购公房的税费如何计算?

已购公房缴税时，计税依据(也就是常说的税基)通常有两个，一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认;一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。

1.增值税及附加

(1)房子不满两年：全额征收

增值税=(网签价或核定价/1.05)×5.6%(网签价、核定价哪个高取哪个)

其中包含附加：地方教育附加=增值税×2%

教育费附加=增值税×3%

城市维护建设税=增值税×7%

(2)房子满两年，免征。

2.契税

(1)网签价>核定价

1)首套，90平米以下(含)，契税=(网签价-增值税)×1%

2)首套，90平米以上，契税=(网签价-增值税)×1.5%

3)二套房，契税=(网签价-增值税)×3%

(2)核定价>网签价

1)首套，90平米以下(含)，契税=核定价/1.05×1%

2)首套，90平米以上，契税=核定价/1.05×1.5%

3)二套房，契税=核定价/1.05×3%

3.个人所得税

(1)转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

(2)转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”的20%征收个人所得税;

若：网签价>核定价

个人所得税=(网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加)×20%

注意：如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0

若：核定价>网签价

个人所得税=(核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加)×20%

注意：如果房子是满两年的普通住宅，附加税为0

注：如果查不到房屋原值，直接按全额的1%计算个人所得税。

4.土地出让金

(1)若卖家当年以成本价购房：

土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%

(当年成本价：城六区为1560元/平米;远郊区县为1290元/平米或1110元/平米)

(2)若业主当年以优惠/标准价购房：

先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价(优补成)：当年成本价×建筑面积×6%

再缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1%

(当年成本价：城六区为1560元/平米;远郊区县为1290元/平米或1110元/平米)