（一）房地产投资信托是房地产还是股票

REITs的资产属性对投资组合战略中如何将其纳入正确的投资范畴起到关键的影响。由于法律要求REITs必须持有75％的房地产及相关资产，因而其投资回报自然与所持有房地产的经营状况息息相关。然而其作为对所持有房地产收益的索取权凭证，却具有完全不同于房地产市场的交易成本低、公开交易等市场交易特点。自1986年以来有不少于40篇文献就REITs到底是房地产，还是金融资产，抑或混合资产这一问题进行了研究。研究文献主要运用了不同的计量方法和不同时段的数据资料，对REITs、房地产、股票三种资产的市场收益状况进行比较分析，研究结论各不相同乃至相互冲突。不同时期研究结论的变化趋势表明，早期曾经部分得到证实的REITs更接近房地产属性的观点，已经随着REITs结构的变化和经营约束条件的宽松化，REITs公开上市交易数量和规模的增长，以及机构投资者的投资参与，而自20世纪90年代起逐步趋向于股票属性。

（二）房地产投资信托的资产重组与并购

研究文献对REITs资产重组与并购研究的一个主要方面就是对财富效应的关注。研究表明：

（1）REITs出售资产可以增大股东财富，而取得资产的效应不明显；

（2）兼并可以给目标（被兼并）REITs带来积极的财富效应；

（3）同一类REITs（比如具有相似的资产组合）的兼并有利于资产管理水平的提高，进而能够给兼并方带来相对较大的财富效应；

（4）以股权置换方式进行的兼并，会在宣布并购与并购操作期间对兼并方造成一定的负面影响；

（5）在创立REITs或者非REITs公司用房地产置换REITs股权时，因其税收待遇优惠的变化而给其股东带来的财富效应可以说微不足道。

（三）房地产投资信托的信息披露对投资价值的影响

由于早期REITs的房地产属性，一些文献研究了REITs股票价值与其经营的房地产评估价值的关系。研究表明，相对于其持有房地产的价值，REITs的价值在公开交易的资本市场上存在较小程度的低估，公布房地产价值损失信息对REITs股票价值的负面影响要比对银行股票和人寿保险公司股票的负面影响小。有关房地产价值的信息会引起REITs的内部人交易，而超额回报的取得只是发生在REITs股票的内部人买入交易情况下。

随着REITs属性的变化，房地产价值评估工作对REITs价值分析的重要性越来越小。住宅房地产市场和公寓类REITs之间关系方面的研究也表明，二者之间不存在因果关系。基于投资者和股票分析师的要求，NAREIT组织在对REITs收益增长的估算和发布方面起到积极的推动作用。虽然股息分配的预告提供了重要的信息，但市场信息不对称情况并没有多大的改观。此外，投资者分析资本市场信息的能力也千差万别。内部人交易的影响也被人数众多的普通交易所抵消。

（一）房地产投资信托的股息政策

法律规定REITs要将其收益的95％分配给权益人。研究表明，较高的股息支付提高了股东的投资回报率预期，进而降低了REITs的市场价值。不过，要求95％收益分配给权益人的法律规定对REITs股息政策的限制没有预想的那么严重，1985－1989年期间许多REITs的股息支付率都超过了95％，这可能有利于降低在资本市场进行再融资的代理成本。现金流波动幅度越大的REITs股息支付率越小。股息的支付与REITs的公司绩效、独立董事会结构、CEO的任期及其在公司中占有股份的多少都有关系。不同的公司组织结构和管理风格具有不同的管理成本，从而对REITs的市场价值有重要影响。

（二）房地产投资信托的资本结构

根据金融理论，REITs的税收优惠地位会使得其在债务融资市场具有相对较弱的竞争力，进而较高的债务融资成本对其价值产生负面影响。然而，20世纪90年代以前的研究文献却得出债务融资对REITs价值有积极作用或没有负面影响的结论。后来的研究结论认为，REITs对长期和短期市场利率的变化都比较敏感，相对于非REITs组织，REITs具有较高的股息支付率和较低财务杠杆比率，最小化的财务杠杆比率有助于REITs控制其股票市场风险，这并不否认财务杠杆对REITs价值产生的积极影响。

（三）房地产投资信托的代理成本

随着REITs行业的发展，因经营管理者和投资者之间利益冲突而产生的代理成本也随之提高，而给予经营管理人一定的基于经营绩效的激励补偿，是大多数REITs降低代理成本的主要方式。