一、被征收人如何避免“被违建”?如何应对“以拆违促拆迁”?
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定:市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。
据此,被征收房屋是否违建,有一套严格的依法认定步骤,且应在房屋征收范围确定后、房屋征收决定下发前进行。
而“以拆违促拆迁”,就是将本不属于违建的房屋主观认为地认定为违建,进而以极低的补偿打发被征收人。
如何应对“以拆违促拆迁”,唐震东律师教被征收人以下三招:
(一)确保自己的房屋证件齐全,没有权证的,尽快申请。
(二)房屋是否违建,要作出认定,对认定结果不服,应当及时复议或者诉讼。
(三)对有关部门作出的责令限期拆除类文件及时进行应对,千万不可超过六个月的起诉期限。
二、征收中发现房屋“被违建”,你该怎么办?
1.把握时间很重要
收到拆违通知或决定后,无需慌张、恐惧,亦不用犹豫,你应该立即针对拆迁方的拆违通知或决定提起行政复议(60日内)或者行政诉讼(6个月内)。尤其注意的是一定要在法定期限内提起,超过法定期限将会对维权非常不利。权利不行使,过期作废,这句法律格言广大被征收人需要谨记。
2.限期拆违通知或决定作出后的违法点面面观
(1)强拆之前的催告、告知义务
《行政强制法》第35、36、37、43条规定,行政机关在拆除“违建”前,应当事先催告(书面形式)被拆迁人履行义务,告知并听取当事人陈述和申辩,听取其意见。而在实践中,拆迁方较多只知强拆,并不会履行法定程序,在其“拆违”过程中存在诸多的程序违法之处。捕捉这些违法点,对于被征收人而言尤为重要。
(2)拆迁方夜间强拆、断电、断水
为达到其拆迁目的,拆迁方会选择对被拆迁人断水、断电,夜里组织不明身份人员对被拆迁人房屋进行破坏(如砸玻璃、卸门等)。在此提醒广大被拆迁人,遇到上述情况时,一勿慌张,二要沉着应对,不可以暴制暴。三要尽可能地留存证据,以便为后期进行的行政复议、行政诉讼提供依据。
(3)拆迁方之强制拆除行为
限期拆违通知或决定期满后,拆迁方会堂而皇之地对被拆迁人的房屋进行拆除,但依据《行政强制法》第44条之规定,在接到限期拆违通知或决定后,若被拆迁人及时提起了行政复议或行政诉讼,在行政复议或行政诉讼期间,拆迁方是不能进行强制拆除的,如拆迁方贸然强拆,其强制拆除行为应被认定为严重违法。
我国《行政诉讼法》及其解释规定,行政机关应对其行政行为的合法性负举证责任,行政机关举证不能的应承担败诉的责任。限期拆除通知或决定进入诉讼程序后,若被告即拆迁方不能举证证明其依法进行了立案、现场勘验、现场拍照、制作平面位置图等工作,不能证明其已告知相关当事人依法享有的陈述权和申辩权、并听取了其意见,则拆迁方将可能面临败诉。
遇到不公平的事,要及时上诉,把握好时间是至关重要的,对法律要及时进行了解,以免错过最佳解决时间,不懂得可以咨询律师,法律是维护权益的最好的保障,要懂得运用法律。
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