依据我国相关法律的规定，土地抵押并不是限制商品房预售的条件之一，所以土地使用权抵押后，符合其他条件的，商品房是可以预售的。前提是要征得抵押权人的书面同意，预售部分进行解押。因为办理预售后，预售的房产也可以办理抵押，为了避免重复抵押，需要抵押权人的同意解押。土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，将被抵押土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告。

一、如何签订商品房预售合许可证？

申请人办理《商品房预售许可证》所需提交资料：

(一)《商品房预售许可申请表》(由开发企业在项目完成前期物业管理招投标工作后申请预售许可时填写，一式三份)

(二)开发企业的《营业执照》、《资质证书》、《企业法定代表人证》(其中营业执照、资质证书必须经年检合格，验原件后收复印件)

(三)相关报建批准文书

1、《国有土地使用证》及其附图(如土地有抵押，还应出具抵押权人同意开发企业就该项目向我局申报预售的书面证明，验原件后收复印件)

2、《建设工程规划许可证》及其附件(验原件后收复印件)和相关图纸：

①规划总平图(验原件后收8K复印件)

②规划局审批图(验原件后收8K不同功能层及剖面图复印件)

3、《建筑工程施工许可证》(验原件后收复印件)及建设局(建委)审批图(验原件后收8K标准层平面图复印件)

(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明：

1、工程施工合同(验原件后收复印件)

2、施工进度说明(附注明座落及拍摄日期的施工现场照片及施工进度表，须经开发企业、施工单位及监理单位三方盖章确认，收原件)

(五)商品房预售方案(收原件)：

预售方案应当说明预售商品房的位置(附派出所出具的门牌证明，验原件后收复印件)、面积(附房产面积测绘成果报告书，验原件后收复印件)、竣工交付日期等内容，并附上预售商品房价目表及分层平面图。

(六)其它需要的材料：

1、预售款专存协议(开发企业在本市银行专门开立的代收商品房预售款的结算帐户，并与开户银行签定的商品房预售款监督协议，收原件)及预售款专存证明(由上述银行出具，收原件)

2、经办人委托书(收原件)及身份证明(验原件后收复印件)

3、地下平战结合人防工程需出售的须提供市人防办出具的可出售转让证明等。

备注：纸张大小一律采用8开或16开，可缩印。

二、房屋预售证的申请材料

1、商品房预售许可申请表－－主管部门制式表；

2、营业执照－－需要原件；

3、房地产开发企业资质证书－－需要原件；

4、工程规划许可证－－需要原件；

5、土地使用权证书－－需要原件；

6、施工许可证－－需要原件；

7、

建设工程投资达到25％以上，已完成基础工程的证明并需要工程形象进度符合规定的现场照片－－各地要求不一致，我所在地为多层要求2层以上，高层要求5层以上，请咨询当地主管部门；

8、商品房预售方案－－需要一房一价备案；

9、预售款监管协议及专用帐户开户证明；

10、土地上无房屋或有房屋未办理房产证的具结书；原房屋办理权属登记的需提供注销证明；

11、施工合同及进度说明；

12、土地使用权、在建工程设置抵押的，抵押权人同意办理预售的书面意见及初始登记前解除抵押的书面保证；

13、预测绘报告；

14、业主临时公约；

15、前期物业服务合同；

16、物业管理用房配置情况说明书。