房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有所有权或经营权的出租人将房屋交付承阻人使用、收益，承阻人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，直接影响当事人的利益。在现实中，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽略了一些不常见的问题。而正是由于对这些问题约定不明，往往导致租赁纠纷产生。一般出现以下几种情况租房合同是无效的。

1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。

2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。

3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。

一、可以怎样防范租房风险

第一步：审核业主身份

在签订租赁合同前，必须先审核业主身份，包括查看房地产权证记载的业主姓名、物业地址、面积等信息，也可以直接至该房屋所在的房地产交易中心，凭个人身份证调查上述信息，并核查业主身份证件，核对身份证照片与本人是否一致。

如果签订合同之人不是产权人，则可能存在代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，则需有业主本人委托代理人的授权委托书原件；若存在转租关系的，则需要业主本人同意转租的书面证明文件原件。对于此种情形，建议最好要与业主本人直接见面，或将委托书或同意书等材料经过公证，避免假冒业主，骗取租金情形出现。

第二步：明确租赁期限

合同中一定要明确约定起租日期以及租期届满日期，避免使用模糊的语言，明确到具体的年月日，对于出现特别约定固定租期或者灵活租期等情形的，必须约定清楚何为固定租期，固定租期内违约责任，以及何为灵活租期，灵活租期内何方何种情形下可以灵活无责任解约等详细内容。

第三步：租金和“押金”支付方式

“付×押”是租赁市场中对租金和“押金”支付方式的俗称，比如付三押一，即指租金按三个月为一期支付，押金数额为一个月的租金。具体几个月支付一期租金则由租赁双方商议决定。支付租金，作为承租人主要的义务，在合同中必须明确约定清楚每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的违约责任。

“押金”主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少，应当按照租期长短、装修程度、家具家电数量和价值等因素来确定，押金数额越高，对出租人保障性能越强。无论支付租金还是“押金”，若通过银行划账方式支付的，最好直接划入业主本人名下的账户，并留执好相关划款凭证，以此进一步控制资金风险。

第四步：家电设施约定清楚

签订租赁合同时，对于家具、家电等附属设施、设备应当抄写清楚，避免退房时发生争议，并且对于这些附属设施设备的维修义务也应当明确约定。一般情况下，因自然原因引起的功能减弱和正常使用而产生的损坏，应当由出租人承担维修义务，并承担相应费用；但因承租人不当使用造成的损坏，应当由承租人承担维修义务，并承担相应费用。

第五步：水电费负担清晰

首先，在交房时，就应当将水、电、电话、煤气等使用情况记录在房屋交接书中，并且当场与业主结清上述费用及物业管理费。

其次，租赁合同中应当明确约定租赁期间的水、电、电话、煤气等使用费及物业管理费由谁承担，以及承担方式。一般情形下，水、电、电话、煤气等使用费由承租人承担，并按单据及时向有关企业支付，物业管理费可双方约定，并按期支付给物业公司。

第六步：违约责任要注意

租赁合同中必须要明确约定违约责任，应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。比如，若出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可以每日按高于租金标准收取违约金；若出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。同样，承租人没有按时支付房租的，也需要承担逾期支付的违约责任。值得注意的是，违约责任需要互相对等公平，若有明显不公平的，应当建议改正。