投资者注意：买二手商铺e；买二手住房

日期：2007－10－2815：37：00文章来源：每日商报浏览人次：591次

商铺从初始形态发展到今天，已经从最初的经营物品商品，增加到经营服务商品、体验商品的层面。随着国内百货业、连锁业、服务业的率先开放，越来越多的国际商业巨头均在加快进军中国市场，像零售业大王——沃尔玛就相中了杭州好几块区域。

自然，在市场对于商铺的需求日益增大时，商铺就成为投资者越来越关注的对象。特别是一些地段好，商业气氛浓的商铺更是抢手货，投资二手商铺享受的是前人种树，后人乘凉的好处。但与住房投资不同，投资二手商铺有众多细节问题，是需要投资者注意的。

作为投资者，我们购买商铺投资的目的有两个：一是用以出租赚取收益；二是作为资金保值并升值的手段。二手商铺投资与前两种投资形式相比，投资单价高，总价高，投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大，中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响，价位不等。所以，投资二手商铺的风险并不见得比投资一手商铺低。

这里需要提醒投资者的是，二手商铺都是经过装修的，可能带有各种设备，在买卖合同中要单独做个附件，列出《房屋设备装修装饰清单》。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。另外，对公摊部位也要进行约定，有的商铺公摊面积占到总面积30％，这就需要对公摊部位的组成、面积、面积误差的处理方式进行详细约定。

最值得注意的是商铺的土地使用年限。商铺用地一般可分为两类：一种是商住综合用地，其土地使用年限为50年；另一种是商业用地，土地使用年限为40年。购买二手商铺时尤其要注意看清土地使用年限。有的商铺在挂牌出售时，实际已经使用了十几年甚至二三十年，剩下的使用年限很少。年限到期后，还需交纳土地出让金。购买这类商铺时应充分考虑折旧因素，虽然，一般的二手商铺在经过一段时间的市场洗礼，自身的优劣性和价值已一目了然，但仍需要投资者擦亮眼睛，引用股市的一句话：投资需谨慎，楼市同样有风险。

个人投资者购买地方债需注意什么

4月3日，2009年新疆维吾尔自治区政府债券正式在深交所、上交所的竞价系统和固定收益证券综合电子平台上市交易，拉开了地方债发行的序幕。紧随其后，安徽、河南、四川、重庆、辽宁、天津和山东地方债也在4月上旬发行，总规模为284亿元。财政部负责人指出，今年地方债发行总量为2000亿元，主要集中在第二季度和第三季度发行，债券期限为3年，利息按年支付，利率通过市场化招标确定，个人投资者可以购买。

地方债与国债一样享受免税政策

地方政府债券指某一国家中有财政收入的地方政府地方公共机构发行的债券，一般用于交通、通讯、住宅、教育、医院和污水处理系统等地方性公共设施的建设。地方债以当地政府的税收能力作为还本付息的担保，因此又被称为市政债券。

中国社科院杜承骏研究员在接受记者采访时指出，由于今年是我国首次在全国范围内发行地方政府债券，为确保债券到期按时偿还，维护政府信誉，地方债由财政部代办还本付息，实际上相当于准国债。地方债的信用等级高于企业债、金融债，略低于国债，信用等级越高，收益越低。由于地方债按照记账式国债发行方式发行，这意味着地方债发行的票面利率将由招标来决定，一般会介于记账式国债和同期定期存款利率之间。

地方债与国债一样享受免税政策。此次发行的地方债税收优惠政策比照国债税收优惠政策执行，对企业和个人取得的2009年发行的地方政府债券利息所得，免征企业所得税和个人所得税。这对于重视免税优势的银行、保险公司等机构投资者无疑会更具吸引力。对于银行来说，存在短期资金的配置需求，国债和地方债的投资价值相对较高，吸引力大于金融债和央票。按25％的税率粗略估算，地方债1．6％左右的收益率水平对应着税前约2．13％的收益率，分别高出同期金融债以及央票利率20个基点、45个基点，相对收益优势明显。

购买地方债要注意利率变化

财政部公告显示，地方债票面利率逐步走高，新疆、安徽、河南、四川和重庆五期地方债发行利率在1．60％至1．70％之间，天津、辽宁、山东债券票面利率分别达到1．75％、1．78％和1．8％。地方债上市以后的表现不尽如人意。首只上市的新疆债于上市当日即跌破面值，随后上市的安徽债更遭遇上市两个交易日零交易的窘境。而河南债、四川债虽然上市首日均有成交，但两市成交也不过寥寥几笔。由于地方债的票面利率较低，对个人投资者的吸引力不大。杜承骏分析说，现在6个月银行定存利率为1．98％，3年期定存利率为3．33％，远高于3年期地方债的收益率。目前新公司债上市基本都会有1．5％左右的收益，而且发行后一般1个月即可上市交易，这样年预期收益率正常情况下可以达到15％左右，新债上市跌破面值的情况出现较少。同时，地方债的利率不仅难以超越股市动辄10％以上的收益，今年首期3年期凭证式国债的票面年利率是3．73％，也远高于3年期地方债的收益率。

以投资10万元到期持有为例，若购买利率为1．61％的地方债，3年后的收益即为1610元3年＝4830元；若定存3年，到期收益为3330年3年＝9990元，除去5％的利息税后，所得为9490．5元；若买入目前正在发行的储蓄式国债，到期收益更是达到3730元3年＝11190元。

个人投资者可通过证券交易系统购买

目前债券发行渠道主要有银行间债券市场、证券交易所市场和银行柜台。从财政部的表态以及地方债的发行办法来看，承销机构可以采取场内挂牌和场外签订分销合同的方式分销，却没有一般记账式国债发行文件中所说的商业银行柜台销售的分销方式。因此，个人投资者无法在银行柜台上像购买记账式国债那样购买地方债。

证券交易所市场的发行分为网下发行和网上认购，网下发行只对机构开放，机构和个人均可参与网上认购。凡在中央国债登记结算有限责任公司开立债券账户及在中国证券登记结算有限责任公司开立股票和基金账户的个人投资者，都可以购买地方债，但最低购买面值为1000元。

地方政府债券发行后可在全国银行间债券市场和证券交易所市场上市流通。其收益来源有两部分：一是到期持有，按照票面利率享受利息；二是债券在二级市场交易后，会受到加息等货币政策的影响，票面价值会发生折价和溢价，即价格有涨有跌，投资者也可以像买卖股票一样，低买高卖赚取差价。

地方债低迷的局面短期内不会改变

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇在接受记者采访时指出，现在地方债的收益率较低，从个人投资者的角度上看，买地方债获得的收益远不及买入同期的国债收益高，因此投资者的投资热情较低。地方债低迷的局面短期内不会改变。未来发行地方债的利率水平还会有所增长，但要达到同期国债的收益率会很困难。

受全球金融危机的影响，近期银行间和交易所债市收益率整体表现均显著走高。一旦全球经济明显好转，更多资金会转向高收益的投资品种，债券投资的价值则相应下降。虽然后期资金面有望维持宽裕稳定，继续对债市形成支撑，但预计经济反弹和债券供给提速将使债市承压较重，未来债券收益率面临较大上行压力。

杜承骏表示，目前全球经济并没有完全复苏，在此背景下债券利率可能仍将保持较低的水平，主要原因是市场资金充裕，地方债不愁卖不出去。预计二季度以后市场资金充裕度会有所下降，后续发行的地方政府债券利率可能升至2％以上。如果未来央行继续下调人民币存贷款基准利率，地方债的价格将会上涨，届时在证券交易所上市的地方债流动性会增强，投资者可以通过配置地方债获利。