随着对租赁功能的了解越来越深刻，人们对租赁的需求越来越旺盛。但是需求旺盛和供应不足出现非常大的差距这是什么原因呢？租赁需要五大促进因素（经济环境、资本的供给、成本与种类、技术变革、市场的特征）。才能顺利发展。在中国，这五大因素的发展极不平衡，因此租赁业务的发展受到一定的制约。如果一个项目能克服这些不平衡因素，自然可操作性就增加了。为了使当事人减少不必要或低效率的运作，现将可操作租赁项目的共性总结在此，以便人们在开拓业务时，充分利用这些因素创新租赁、使用租赁。

项目本身必需是可轻松回收和轻松处理的

这是从市场的角度对租赁物件提出的要求。为了防止承租人拖欠租金，而以各种借口继续使用租赁物件，在搞项目初期就应该考虑收回租赁物件的销售问题。在国外，二手市场非常发达，因此租赁物件的处理有这个便利，在中国目前还不具备这个条件，除非供货厂商承担回购担保的责任。

鉴于上述原因，租赁物件一般选用使用寿命长，通用性强，移动方便、有二手市场的物件。

项目必需有长期、稳定、包含利润的净现金流正值

项目的好坏关键看净现金流量的流动状况，扣除收益率后折现是否成为正值，这个值对租赁本金的回收、租期的长短起着决定性作用。现金流必需是透明和可控的。为了保证投资人的利益，出租人需要具备控制承租企业现金企的能力或手段，有条件时，采取封闭租赁的方式经营。

可以控制承租人使用租赁物件的控制手段

当承租人恶意拖欠租赁时，供货商和出租人应该有控制租赁物件继续运转的能力。除了法律手段外，在技术上也应采取一定措施，以此摆脱对承租企业信誉的过分依靠。

有很好的信用保障

信誉保障是不可或缺的经济手段。除了依靠担保、抵押、保险、银行监管等手段外，也可以依靠政府（政策项目）、共担风险、借记卡锁卡技术等其他运作手段，作为信用保障的辅助措施。

项目的产业政策符合国家的急需发展

一方面可以获得优惠的税收政策，获取低成本的融资资金，另一方面和政府投资拼盘搞租赁项目，既解决了政府投资资金不足的问题，还可借助政府信用，保障租金回收。

以上几条都是以极端方式，从风险防范阐述的角度谈论如何利用租赁工具。实际运作中，需要根据项目的具体条件，综合平衡各种风险，建立风险退出通道，才能提高项目的可操作性和对投资人的吸引力。

租赁的政策环境现在是历史上最好的环境，并且还在继续改善。租赁作为一种投、融资方式之一，只要设计出安全、有效益的运作模式，就不愁没有投资人。这就是租赁项目的开始阶段必需有项目策划的重要原因。项目的当事人也应该理解和配合整体策划、共担风险，共享利润，才能使租赁业务顺利开展。

租赁业在国外得到迅速发展的主要原因就是：租赁的运作模式适应了该国的工业化进程。我国目前也需要这个发展阶段。租赁本身是中小企业融资的主渠道，但是由于信用体制不健全，经济秩序混乱，而限制了租赁业的发展。随着这些环境的改善，租赁业必将发挥出应有的作用。

随着科技的进步，租赁物件也开始发生变化。八十年代到上世纪末，我国的租赁物件主要是轻工、纺织机械，后来开始向IT产业和飞机、医疗保健方向转移。随着科技进步，估计今后的发展方向可能引入无形资产的租赁，人才的租赁和企业经营管理的租赁。限于政策瓶颈的制约，目前还处于探索阶段。