开发商谨慎入市

2008年上半年佛山土地交易平淡，同比2007年上半年成交量有较大幅度的下降。主要是目前佛山楼市二级市场表现低迷，开发商和政府均信心不足，导致多块大型地块流拍，现政府谨慎面对市场。

有房地产研究机构指出，预计佛山2008年下半年在地价、规模、数量上土地出让都将有所调整，土地供应相比2008年上半年有所增加，但同比200

7年下半年将有所减少。土地市场的不景气，已经从一线大城市开始向二三线城市蔓延。土地市场这两年经历了什么？又将何去何从？

“地王”光辉已成历史

2007年的土地市场十分值得回味。佛山的土地交易步步高升。佛山土地出让价格屡创新高，几乎每次热门拍卖都造就新“地王”。2月1日，东平新城06H地块拍卖，经过多轮竞争，该地块最终被广州招商房地产有限公司和香港嘉森国际有限公司以9.5亿元总价夺取，折合楼面地价为2068元/平方米。5月31日，广东创鸿集团以9.52亿元总价竞得“佛南（拍）2007-012”地块，超出起拍价3倍多，地块楼面地价约为5907元/平方米，不仅刷新了佛山的楼面地价，而且还超出许多当时在售新房的价格，成为佛山第一高地价，至今仍无人超越。整个上半年，佛山土地主要以拍卖方式转让，发展商争夺程度激烈，成交价格都在高位运行，“地王”频出，很少有流拍的情况出现。这种疯狂的状态持续到了10月前后。期间一手楼市的急转加上国家政策对土地的严控，发展商拿地变得异常谨慎，年底不少地块的成交价格与创鸿集团所拍得的地块价格相比少了近一半，而且还频繁出现流拍现象。

有业内人士分析，楼市调整变冷，如今每个月一手住宅成交量比去年同期减少，但楼市的趋势不一定就是走下坡路，加上目前多块土地的成交价格都偏低甚至以底价成交。国家紧缩的货币政策，限制了房地产贷款的数量，加上房屋的销售困难造成回流资金受到限制，“实在没钱拿地”，是开发商没有出手拿地的根本理由。短期内，天价“地王”将难以再现。房地产商在土地市场上的行为也将在一定程度上回归理性。

流拍现象时有发生

2008年上半年，佛山土地市场遭遇到了寒流。根据相关统计数据，1月至7月，佛山共出让了120多幅土地，其中成交80幅，多数以底价成交，其余则以流拍收场。我们可以就此回顾今年以来各月的土地交易情况。

1月中下旬佛山共有28幅地块集中放量，成交21幅，未成交7幅，禅城区没有土地交易；与1月相比，2月土地供应量大幅减少，成交面积总量减少20.16%。与2月相比，3月土地供应幅数减少但面积总量增加，成交面积总量上浮88.70%。4月佛山土地推售量较今年1-3月大减，仅推出9宗非工业用地。其中成交8宗，共计12.86万平方米，环比3月份的44万平方米减少70%；成交总价3.44亿元，环比上个月的4.4亿元减少22%。值得庆幸的是，佛山推出的9宗土地当中仅一宗流挂，对比1-3月每月动辄流拍(挂)七、八宗的情形，土地市场的形势稍有好转。5月份佛山共推出11宗非工业用地，成交7宗。从成交面积和金额看，5月一级市场较上月同期稍为乐观。但从交易现场来看，开发商拿地的热忱度没有多大提升，7宗土地无一例外的底价成交，清淡收场。另外没有成交的土地也有四块，一块停拍，三块位于顺德大良的商住地无人问津。6月份佛山共推出17宗非工业用地，成交9宗。除佛南(拍)2008-011地块外，其余8个地块仍然是底价成交。高明一口气推出的8个地块仅成交一宗，另有一宗停拍，其余6宗悉数流拍。7月份佛山土地市场成交6宗非工业用地，本月依然看不到竞争激烈的土地拍卖场面，除编号佛禅(挂)2008-010的南庄3043平方米地块以高出起始楼面地价545元成交外，其余5幅土地均是底价成交。顺德和高明7月没有土地成交消息。7月，交易编号为128098-004、佛南(挂)2008-035的两幅分别大良、桂城的地块均未成功出让。

高地价引发尴尬

据统计，去年的5月，佛山土地市场拍卖(或挂牌)的土地量达240万平方米，成为最高峰。2007年上半年之前，佛山土地市场争夺战激烈，地价飙升，一地难求。同区域土地，在相隔几个月后，楼面地价每平方米高出几百元、甚至过千元是很普遍的现象。但是，到了如今，在佛山土地市场高峰时拍得的地块，有些已处于尴尬境地，个别项目的土地成本已经接近甚至高于目前同区域楼盘的售价。过高的地价，大大地加重了发展商的资金压力和开发成本。开发商在这些项目上的风险徒然加大，个别在其他城市也高价拿地的开发商坦言目前已无资金对这些土地进行开发。以前喜欢大量圈地的开发商等土地升值的开发商，已经面临钱比土地更金贵的困难境地。

高额的地价成本，使得拿地企业不得将自己的产品定位成“大面积+高单价”的豪宅，然而经过几年的发展，佛山楼市大面积高单价的豪宅项目已经遍布各个板块。不少在地价未大涨之前拿地的开发商所开发的豪宅项目，经历了去年疯狂的楼价之后逐步回落到理性阶段，目前七八千/平方米也可以有成交。而这个价格，比去年产生的佛山“地王”高了不过每平方米两三千元。而目前的市场环境下，房价和成交量大幅上涨的可能性大大降低，如果选择现在来开盘将有可能面临亏本的危机。因此个别高地价项目的开工时间一拖再拖，希望能在市场好转时再行入市。

合理供应预防流拍

土地市场的供应直接影响着楼市未来的走势，因此政府对此也不敢掉以轻心。从今年的土地供应来看，政府已经做了适当的调整。也曾对个别优质的大型用地更改规划，促进土地市场的健康发展。业内人士李先生指出，由于土地交易量收到市场预期的影响大，所以合理安排土地出让时间和数量成为应对市场环境的重要手段。只有控制土地出让，达到供需平衡，在现在的市场环境下采取“优先区域优先出让”的方法，并且合理调整土地用途，才有可能避免土地流拍的出现。

推出地块频频流拍，如何进一步完善土地供应制度，保障政府土地收益以及房地产市场的稳定健康发展，成为了政府特别是国土资源管理部门重点关注和思考的问题。而前不久，顺德区就在佛山最先出台了预申请（“勾地”）制度，也就是一种带有防止土地流拍保险环节的土地供应制度。据相关负责人介绍，之所以出台预申请制度，是为进一步完善顺德土地供应制度的需要。

有专家指出，要防止地块频频流拍，应采用有区别的土地供应政策。住房是大众基本生活必需品，我国是社会主义国家，土地是公有的，应尽量保证大众需要的普通商品房建设的土地供应，其土地价格也不能任由市场决定。据悉，目前佛山政府已经出台了《佛山住房建设规划(2008-2012)》对低收入、困难群众实行住房保障政策，保障政策用地的供应。