商品房买卖合同主要包括以下主要内容:
(一)当事人名称或者姓名和住所;
(二)商品房基本状况;
(三)商品房的销售方式;
(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;
(五)交付使用条件及日期;
(六)装饰、设备标准承诺;
(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;
(八)公共配套建筑的产权归属;
(九)面积差异的处理方式;
(十)办理产权登记有关事宜;
(十一)解决争议的方法;
(十二)违约责任;
(十三)双方约定的其他事项。
一、当事人名称或者姓名和住所
这一条款主要确定谁是卖方、谁是买方,也就是确定谁是合同当事人,一旦发生纠纷进行诉讼,要据此来确定原被告的诉讼主体资格。在该条款中,一定要写明卖方的名称、注册地址、营业执照注册号、企业资质证书号、法定代表人姓名、卖方的联系方式等,购房者应要求其提供营业执照原件,查看是否通过了最新年检,贴有年检标记,经营范围中有无房地产开发、销售内容。一定要注意卖方的名称、注册地、法定代表人等相关信息与工商登记是否一致,卖方的名称与公章是否一致。
在商品房销售过程中,开发商有时会自行销售,有时会委托代理人销售。若购房者通过代理人签订商品房买卖合同时,一定要其出示以下资格证照的原件:
1、由工商颁发的营业执照,含房屋销售代理范围。
2、由工商行政管理部门颁发的《经纪人资格证书》。
3、由房地产管理部门颁发的《房地产经纪人资质证书》。
4、由开发商与代理人签订的商品房销售委托书,其委托范围是否包括签订商品房买卖合同。但即使代理人有权签订商品房买卖合同,合同中的卖方仍然应填写开发商的名称而不是代理人的名称。
一般情况下,房地产登记管理部门依据商品房买卖合同中的买方办理房产证,也就是说,商品房买卖合同中的买方是谁,就会把房产证办到谁的名下,因此,购房者在签订商品房买卖合同一定要考虑好,由谁来签合同。因为,根据法律规定,婚前一方购买的房产是其婚前个人财产。因此,若是婚前买房,男女双方一定要协商好,是一方还是双方共同签合同;若是婚后买房,一方签合同与双方签合同的法律后果一样,是一方还是双方签合同都可以。最近,出现了父母给未成年子女买房的情况。根据法律规定,未成年人征得他的法定代理人的同意或由他的法定代理人代为行使,可以作为商品房的买受人。但因未成年人没有偿债能力,因此,其必须一次性付清房款,若要办理按揭贷款,必须由其父母共同申请并需办理监护权公证和代为还款的承诺公证。
二、商品房基本状况
该条款规定了商品房买卖合同的标的。在该条款中一定要写明土地的取得方式、土地使用证号、使用年限、规划用途、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号等,以上信息表明该商品房是否有合法的手续,这是能否办理房产证的关键。一定要审查以上证号与五证是否一致,并认真审核五证的真伪。五证是指《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。正式的《国有土地使用证》盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章,证上土地使用者应与开发商名称完全一致,注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证,不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款,如后期款项不能足额交付,就拿不到《国有土地使用证》,这是购房者办理产权证的一个重大隐患。规划局的《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证,取得该证后方可申请开工手续。房管局的《建设用地规划许可证》,看开发商所使用的土地用途、位置和界限是否与建设用地规划许可证相一致。建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证,开发商出售的是期房,应要求出示该证。如是现房,应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。房管局的《商品房预售许可证》是可预售的凭证,注意是否在有效期内,所购房子是否在预售范围。
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