一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理入住手续。1，如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。2，房屋交付使用后在保修期内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失等，应由出卖人承担。

房屋质量纠纷案

某自治县祥＊发造纸有限责任公司诉某建筑工程公司房屋质量纠纷案

黑龙江省大庆市中级人民法院

民事判决书

（2002）庆民初字第73号

原告杜尔伯特蒙古族自治县祥＊发造纸有限责任公司，住所地：该县泰康镇东街。

法定代表人卞某祥，职务经理。

委托代理人梁佑筠，大庆油城律师事务所律师。

被告泗阳县第五建筑工程公司，住所地：江苏省泗阳县桃园北路。

法定代表人石某生，职务经理。

委托代理人周某锐，男，195＊年＊＊月19日出生，汉族，该公司职工，住杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇南街。

委托代理人吕某平，男，196＊年＊＊月27日出生，汉族，杜尔伯特蒙古族自治县轻纺工业产品经销站干部，住该县泰康镇南街二委＊＊号。

原告杜尔伯特蒙古族自治县祥＊发造纸有限责任公司（以下简称祥＊发公司）为与被告泗阳第五建筑工程公司（以下简称泗阳五建）房屋质量纠纷一案，于2002年6月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2002年7月29日、2002年10月17日两次公开开庭审理了本案，原告祥＊发公司的法定代表人卞某祥及其委托代理人梁佑筠，被告泗阳五建的委托代理人周某锐、吕某平等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告祥＊发公司诉称，被告泗阳五建1998年承建原告的办公楼加层及造纸车间工程，因主体结构存在严重质量问题，经杜蒙县建筑工程质量监督站鉴定，其结论为：全部拆除重新处理。被告对此工程质量问题置之不理，不承担返修重建的法定义务。为此，请求判令被告赔偿：

1、办公楼会议室屋顶拆除、重建费用约15万元；

2、造纸车间拆除重建费用约27万元；

3、办公楼会议室屋顶用工字钢补救支出费用1万元；

4、办公室屋顶保温处理支出费用2．9万元；

5、办公楼屋面不合格造成室内装潢工程损坏的装修支出10万元；

6、造纸车间重建全线停产将损失利润40万元，合计95．9万元。

被告泗阳五建辩称，1、原告诉被告赔偿95．9万元，不知有何法律或事实依据；2、提不出法律依据及事实依据被告不同意赔偿；3、被告保留大庆市中级人民法院（2001）庆民再字第172号及黑龙江省高级人民法院（2002）黑民一终字第192号所欠工程款的利息提出反诉的权利。请求法院驳回原告提出的无理诉讼请求。

庭审中原告祥＊发公司举证如下：

1、大庆市中级人民法院和黑龙江省高级人民法院判决书各一份，欲证明原、被告在1998年存在口头工程合同，由于此两份判决书是生效判决，予以确认。

2、工程质量鉴定报告两份，欲证明工程质量不合格，被告有异议，认为缺少两份说明，对该证据的真实性予以确认。

3、隐患整改通知书一份，欲证明原告的造纸车间及办公楼存在重大安全隐患，被告有异议，认为不能证明是被告的过错造成的，对该证据的真实性予以确认。

4、公证书一份，欲证明房屋质量现状，被告有异议，认为与本案无关，对该证据的真实性予以确认。

5、办公楼会议室支出费用财务凭证复印件，被告有异议，原告未提供原件，不予确认。

6、2000年办公楼重新作保温防水支出票据18张（复印件），被告有异议，原告未提供原件，不予确认。

7、装修办公楼付款的38张票据复印件，被告有异议，原告未提供原件，不予确认。

8、危房图片46张，欲证明房屋现状，被告有异议，认为与己无关，对该证据的真实性予以确认。

被告泗阳五建举证如下：

1、杜蒙县工程质量监督站关于县造纸厂鉴定书说明一份，欲证明该站为原告作鉴定时的情况，原告无异议，予以确认。

2、工程草图二张，欲证明草图经原告同意（图上有原告法定代表人的签字），对该证据的真实性予以确认。

3、由原告的法定代表人签字的预结算书封皮复印件8张，欲证明被告完工后，工程已结算，原告无异议，予以确认。

4、原告给付工程款凭证复印件10张，欲证明原告给付工程款情况，原告无异议，予以确认。

5、杜蒙县建设局证明一份，欲证明被告为原告施工时所用材料为原告所同意，原告有异议，但未提出相反证据，对该证据的真实性予以确认。

本案在审理过程中，经原告祥＊发公司申请，本院委托大庆市中级人民法院司法证据鉴定中心，对被告为原告施工的工程是否存在质量问题是设计问题还是施工问题直接及间接损失数额进行司法鉴定，结论为：两项工程不能按照建筑法及建筑工程质量管理条例进行司法鉴定。

依据上述证据，认定本案事实如下：

1998年4月，被告泗阳五建委托本公司职工周某锐与原告祥＊发公司达成口头施工协议，双方约定：由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工，之后，双方对协议进行履行，在施工前，原告将带有其法定代表人卞某祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。1998年11月20日工程竣工，交付使用，双方进行了结算，工程总造价为1522656．10元，扣除应上缴的税金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共给付工程款35笔，有现金、物资材料等，合计470017．20元。2001年3月19日被告起诉原告拖欠工程款一案，经本院一审、再审及黑龙江省高级人民法院二审，判决：祥＊发公司给付泗阳五建工程款1004399．30元。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发隐患整改通知书，认定祥＊发公司造纸车间及办公楼存在重大安全隐患，要求停产、停业整顿。

本案争议焦点：1、被告为原告施工的工程是否存在质量问题

2、如存在质量问题，具体损失数额应如何赔偿

本院认为，原告祥＊发公司与被告泗阳五建自愿达成施工协议，并已实际履行，协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用，当时原告未提出质量问题而是签署了结算书并接受房屋使用达三年之久，而且在接受房屋两年后的2000年底，仍为被告支付工程款，也未提出工程质量问题。只是在被告诉原告拖欠工程款一案败诉后才提出。原告不能提出被告将工程交付时既存在工程质量问题的证据，现在的房屋质量状况，不能代表交工时的房屋质量状况。按照法律、法规的规定，不合格的建筑工程是不能验收和交付使用的，所以，原告要求被告赔偿因房屋质量不合格造成的经济损失95．9万元，没有事实和法律依据，不能支持。依照《中华人民共和国建筑法》第61条及《建设工程质量管理办法》第14条之规定，判决如下：

驳回原告祥＊发公司的诉讼请求。

案件受理费14600．00元，鉴定费8000．00元，均由原告祥＊发公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。

审判长谢某志

审判员李某春

代理审判员肖某森

2002年10月25日

书记员崔某威

《中国人民共和国民法典》

第二百零六条国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展。二百零七条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：1．制定和修改业主大会议事规则；2．制定和修改管理规约；3．选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4．选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；5．使用建筑物及其附属设施的维修资金；6．筹集建筑物及其附属设施的维修资金；7．改建、重建建筑物及其附属设施；8．改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；9．有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十一条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。