业委会。在常规物业管理服务期间，业主大会选举的业主委员会成立后，物业服务合同应该由业主大会授权业主委员会与物业公司签订。所以，业委会签物业合同是代表全体业主所签，要有业主大会授权才合法。

一、小区如何换物业公司

（一）召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，超过2／3以上同意，即可更换物业公司；

（二）由业委会主持物业管理招标等事，拟定管理要求和费用标准，做标书；

（三）联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标；

（四）由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允；

（五）评标，并选出中标的物业公司；

（六）由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决；

（七）表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议，安排新老物业交接手续，新物业进场；

（八）表决否定，重新由步骤2进行；或从步骤5进行，对落选的物业公司再次评标；

但现实情况却是更换物业举步维艰，由于多种原因很难轻松炒掉一个物业公司。

首先是业委会成立难。一般来说，居住区内物业综合验收合格，且入住业主达到百分之五十以上和已出售的公有住宅具备实施物业管理条件的，应当筹备召开业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会，并向所在区房管部门提出申请。但实际情况是很少有开发商主动鼓励成立业委会，只有靠热心业主站出来。其次，业主通过难。按规定，小区要换“管家”，需半数以上业主赞成，且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。

二、业主是否有权查看公共收益

有权。物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督，业委会在经过业主大会授权后有权审查物业公司公共收益账目。可以直接审查亦可以委托会计师审查。若物业合同中没有约定仍有权审查。查账权由法律赋予。若物业公司拒绝审查，可以向人民法院起诉。需要的证据包括：业委会依法成立的证明；业主大会授权证明；物业公司拒绝查账的证明。

三、物业合同到期后要注意什么

1、物业合同到期未续签仍提供服务，原合同有效

生活中，物业合同到期未续签的现象并不少见，很多物业公司也都会依然继续提供物业服务行为，并收取物业费用。

这情况下，若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。

同时根据《民法典》的相关规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当物业服务合同期满后，物业公司没有与业主委员会续签合同但对物业继续进行管理的，应当视为原物业服务合同仍然有效，双方应按照原合同的标准支付相应的物业服务费用，但合同期限为不定期，物业公司和业主委员会都有权随时解除物业服务合同。

2、物业合同快到期前，可决议解除物业合同

通常小区要与物业公司解除物业合同，实际上不是等到合同到期时才提出来的，一般应当在合同到期前两到三个月内提出，并遵循以下程序决议解除合同：

(1)、依法成立业主委员会。这条适用于没有业委会的小区。

(2)、召开业委会或业主大会，可以通过业委会决议解除与物业公司的物业合同；或者通过业主大会投票决议解除物业合同，大会必须经全体业主三分之二以上表决权通过，方可做出解除物业服务合同、解聘物业管理企业的决定。

(3)、通过小区贴公告、书面向物业公司送达解除合同通知，告知到合同到期后双方解除物业合同，物业公司退出小区。

(4)、物业合同到期后双方正式解除合同，物业公司正式搬出小区。

若因物业合同到期，解除到位物业合同等发生纠纷，双方又未能协商解决的，我们建议最妥当的就是委托专业物业合同律师协助处理，根据律师专业的法律建议，决定财物合适的方式进一步处理纠纷。