1、商品房的销售面积包括哪些?

根据建设部发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)的相关规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和(商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积)。

套内建筑面积由以下三部分组成：

(1)套(单元)内的使用面积;

(2)套内墙体面积;

(3)阳台建筑面积。

公用建筑面积由以下两部分组成：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;

(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

2、如何确定现住房使用面积?

①有《房屋租赁证》的，以证载的使用面积为准;

②有《住房所有权证》的，以证载的建筑面积乘以相应系数换算：建筑面积与使用面积的换算系数为：楼房70%，平房80%。例：一套建筑面积50平方米的楼房，其使用面积为：50×70%=35(平方米);若该住房为平房，其使用面积为：50×80%=40(平方米)。

③无租赁证的，以测绘机构实地测量的住房建筑面积证明为准。

3、房屋的约定面积与实测面积不符该怎么办?

一般而言，现房销售的商品房面积误差的问题比较少，也比较容易处理。目前，问题较多的是期房建成后的实测面积与合同约定的暂测面积有误差的情况，如果误差较大，将严重影响购房者的合法权益。因此，从公平合理的角度出发，购房者可根据具体情况，在合同申明确约定如下解决办法：

(l)在一个较小的误差范围内(如正负1%以内)，视为实测面积与暂测面积相符，买卖双方不再对有关差价进行结算;

(2)在一个合理的，买方能接受的范围内(如正负3%以内)，买卖双方按合同约定的房屋单价就差价重新结算，多退少补;

(3)超过以上合理范围的误差(如正负误差超过3%)，视为卖方违约，买方有权解除合同，并按合同约定要求卖方退还房价款及其利息并支付相应的违约金。