1.续约权续约权是租客的权利。一般租约是确定第一期,然后租客可终止租约,或继续租下去。
这种权利的使用一般有如下的条件。首先租客需要在当前的租约满期之前,先通知业主需要的意图。一般都有时间限制,不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主;其次就是不能经常损毁租约,虽然每次最后都作了补偿,业主在此情况下可不续约。
2.转约与分租一般转约与分租都要取得业主的同意,租约内会注明租客使用物业的用途,例如办公室或旅行社,如果转约与分租后会改变其用途,业主是有权拒绝的。
若得到业主批准转约,新租客负责所有租约内的责任,但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。业主同意转约之后,租客亦要得到该物业的抵押人的同意(如果业主已经把该物业作抵押了的话),这一点对租客很重要。因为若没有抵押人的同意,如果业主一旦有经济困难不能还钱给抵押人,抵押人有权收楼,这样等于租客的合约终止。所以抵押人的批准是十分重要的。租约内,业主不得无故拒绝。无故拒绝在法院上已经作过多次的解释,但基本上是要看实际的情况才可以审理。
3、业主维修责任。
住宅楼宇法律规定:业主在租约期内应保持楼宇维修妥当,除了是租户本身破坏以外,一切屋内外的维修都是业主负责。此责任与商业楼宇租约有莫大分别。一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。RTA法例规定,业主是提供合理的安全设施,例如门窗都有锁。并且修理好楼宇内的设施。例如:烹食炉、热水系统等等都要工作。RTA法例把修理责任分为两类:一为紧急修理。在这种情况下,租户若因找不到或者来不及通知业主,有权自行去找人修理,然后再找业主偿还修理费,但费用不能超过一千元,而业主应在十四天内付费给租户。如果租户不愿预先付修理费,或者费用超过一千元,租户就要向租务法庭申请紧急聆听。业主有责任在签租务时,给租户联络电话作为紧急修理之用。如果业主任用经纪管理物业,则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权,否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联系之用。法例上紧急修理定义为:爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等,任何使楼宇不安全或不可靠的事项。除了这些以外,一切要修理的部分都列入一般修理类别里,业主也有责任去处理一般修理,但租户需书面通知业主。业主应在十四天内处理好那些问题。要是业主在这十四天内不处理或租户依旧不满意,租户可在此时申请到租务法庭解决。当然,业主所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病,要是租户因使用不当,不小心引起的,租户便要自行修理,并且负责赔偿业主所导致的损坏。还有,如果某些设备在租约开始时已是不工作的,例如壁炉,业主则不需要修理。
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