广州新版购房合同示范文本征求意见：开发商交楼210个工作日内须办好房产证，逾期超三月业主可退房

9月10日，广州市国土房管局在网站上公示了全新的《广州市商品房买卖合同》示范文本征求意见稿，对房产证办证时间首次作出明确规定，开发商在交楼210个工作日内必须办好房产证，而逾期办证超过3个月业主就可以退房，并要求总房价10％的违约金赔偿。即将出台的这些新规定，还增加了购房市民自办购房按揭、自办合同预登记、增加交楼条件、明确房屋保修期等内容，进一步保障购房小业主的利益。

新合同对产权登记、房屋交付等方面作出了修改或细化。新合同的示范文本可以上广州市国土房管局官方网站（www.laho.gov.cn）浏览。公示期为本月10日至20日，市民可通过信函、电子邮件反馈意见（通讯地址：广州市豪贤路193号广州市国土资源和房屋管理局市场管理处，邮编：510030；电子邮箱：yijianzhengqi＠126。com）。

看点一：办证延期90天，业主有权解除合同

现状：目前广州市民买房签购房合同时提到的办房产证时间往往是由开发商统一规定的，一般是交楼之日起360日或720日内办好房产证，也就是交楼一年或两年时间内办好房产证，而有的甚至约定三年内办证。而旧合同对办理期限、违约赔偿的规定都是空白。

新规：新版《合同》第二十条明确规定：如果业主委托开发商办房产证的，必须在交楼之日起210个工作日内办好房产证。第九条则对延迟办理产权登记的违约责任作了明确规定，由于开发商的原因导致受买人不能按约定期限取得《房地产证》的，开发商应自本合同签订之日后的第60日起，按日向受买人支付该商品房总价款万分之三的违约金；如逾期办证的时间达到90日，受买人有权在该90日届满之日起半年内解除合同。如解除合同，开发商应在解除合同通知到达之日起10日内退还受买人已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按该商品房总价款的10％向买方支付违约金，违约金不足以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。如需履行合同的，自本合同签订之日后第90日起至受买人实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向受买人支付该商品房总价款万分之四的违约金。

此外，《合同》还把原购房合同规定的小业主自办房产证的选择项改为开发商和小业主共同办证，这是因为小业主自办房产证如果没有开发商的配合很难办理房产证。而如果业主和开发商共同办房产证的，必须在交楼180个工作日内办好，否则视为违约。若开发商未能按上述限期办理房产证的，小业主可以自行向市房地产交易中心申请自办房产证。

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看点二：办理住房按揭，市民可以自选银行

现状：目前市民以按揭方式购买开发商的一手房，只能在开发商指定的一两家银行里申请按揭，市民可选择的空间不大。不少购房市民抱怨，开发商指定的按揭银行给予小业主按揭的优惠少，有的银行则是网点少，以后供楼存款很不方便。

新规：新版《合同》规定，购房小业主可以选择像以前一样由开发商代理办按揭手续，也可以选择自行办按揭手续。如果市民选择后者，开发商要在规定的时间内，把有关申请资料交给小业主。

看点三：为防一房多售，业主自办预告登记

现状：近几年，广州楼盘一房多卖、卖抵押房、重复抵押等违规行为时有发生。而开发商可以做手脚的关键是，《商品房买卖合同》登记备案必须由开发商办理。尽管购房合同规定在签订合同30日内开发商要为小业主办登记备案，但开发商不如期办证，小业主也很难监督。

新规：新版《合同》规定，小业主可以自办预告登记。小业主可以选择与开发商共同办理，在签订网上购房合同日起30日内办理申请，或者由开发商在规定时间内办妥。如果开发商在超过期限内未办好预告登记的，小业主可以自行向房管局申请办理，维护自己的权益。

看点四：开发商须确保，无第三方主张房权

新合同中，开发商必须保证第三人不得向业主主张对该商品房的任何权利。由于开发商的原因造成业主丧失或者无法取得该商品房所有权，或者所有权受到限制的，业主可以中止支付相应的价款，并有权解除本合同，开发商应当按照合同第十三条的有关约定承担责任。若业主在订立合同时知道或者应当知道第三人对该商品房享有权利的，不适用前款之约定。

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看点五：装修保修两年，保修最低期限明确

相比旧合同对保修的笼统规定，新合同明确工程质量保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》中的承诺执行。正常使用下的房屋建筑工程最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。

看点六：未交付房地产，开发商交存维修金

新合同中明确指出：已竣工但尚未出售或尚未交付的房地产，由开发商按政府规定的标准交存首期住宅专项维修资金，并自交楼之日起按本条第二款约定的标准交付物业管理费。

看点七：风险责任转移，交钥匙为交付标志

在新合同规定，在双方进行验收交接时，开发商必须向业主提供《收楼通知书》。业主在双方约定期限内对房屋进行验收，逾期不提出意见，视为同意接收该商品房；开发商对异议逾期不予答复及处理的，视为该商品房未交付。

受买人同意收楼后对甲方交付该商品房的钥匙出具收条，该收条视为该商品房实际交付的凭据。自房屋钥匙交付之日起，该商品房的风险责任由开发商转移给受买人。

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