从事房地产中介服务业务的组织都应设立相应的房地产中介服务机构，房地产行政主管部门对中介服务机构的管理主要采取机构资格认证、资格年检与日常监督相接合的管理措施。

房地产中介服务机构应当由具有专业执业资格的人员发起设立，机构主要有以下组成方式：

（1）合伙制。由两名以上具有专业执业资格的人员合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承担法律责任，对中介服务机构的债务承担无限连带责任。

（2）有限责任制。由五名以上具有专业执业资格的人员共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承担法律责任，中介服务机构以其全部财产对其债务承担责任。

中介机构的设立条件

设立房地产中介服务机构的条件包括（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的服务场所：

（3）有规定数量的财产和经费；

（4）有足够数量的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

（5）法律、法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

房地产行政主管部门负责对房地产中介服务机构的年检工作。年检的主要内容为，一年内房地产中介服务机构开展业务活动的基本情况、工作业绩、市场信誉、财务状况等。重点检查是否遵守有关的法律、法规和政策规定；是否遵守自愿、公平、诚实信誉的职业道德；是否按照核准业务范围从事经营活动等。房地产行政主管部门对年检结果进行公布。不按照要求如期年检的或年检不合格的中介服务机构，不得从事房地产中介服务业务。

价格评估机构的资格等级

房地产价格评估机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本分一级、二级、三级和临时资格四类。新成立的房地产价格评估机构，其资格等级从临时资格开始。从业一年后，再评定正式房地产价格评估机构资格等级。临时资格的最长期限为两年，取得临时资格的房地产价格评估机构在两年内仍达不到三级机构资格条件的，不得再次申请临时资格，也不得继续从事房地产价格评估业务。

中介机构的业务管理

房地产中介服务机构的业务管理主要包括承办业务管理、中介服务行为管理。

△承办业务管理

房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在房地产中介服务机构与委托人签订书面合同。中介服务人员不得以个人名义承揽业务，也不得个人与委托人签订委托合同。房地产中介服务合同应包括以下主要事项：当事人的姓名或名称、住所；中介服务项目名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。

在承办业务时，中介服务人员若与委托人、相关当事人有利害关系时，中介服务人员应当实行回避制度并主动告知委托人及所在中介服务机构。委托人也有权要求其回避。

△中介服务行为管理

房地产中介服务人员执行业务可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看业务现场和设施，委托人应当提供必要的协助。对委托人提供的资料、文件，中介服务机构和中介服务人员有为委托人保密的义务，未经委托人同意不得转借相关资料、文件。

由于房地产中介服务人员失误给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追赔。在中介服务活动中，中介服务人员不得有下列行为：（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（5）法律、法规禁止的其他行为。

摘自《中国建设报》2004.02.06冯金