近期，政府有关人士多次在公开场合鼓励地方推广共有产权房，但共有产权房到底是什么现行的共有产权房模式是否能起作用

共有产权房的吸引人之处

共有产权房，简单地说，就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。当购房者要出售转让住房时，政府可选择购回购房人的股份，转为保障房再流通，或按股份比例从售价中回收资金，使该房屋上市流通。

一是有利于社会稳定和促进和谐。提高住房自有率，有利于社会稳定和社会和谐，也有利于房屋维护和保养。同时避免低收入家庭的“贫困陷阱”和贫民窟现象。

二是更有利于房地产市场长期稳定。租赁住房不能从根本上化解住房供需矛盾，共有产权房在解决夹心层的购房刚需方面更彻底一些。

三是对政府财政形成的压力更小。共有产权房所需政府资金少，投资回收快，短期内就能形成较大供应量，而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。

这些好处，尤其第一点和第三点，使得共有产权房在不少地方政府那里得到青睐。

现有共有产权房模式的潜在风险

但同时，现行的共有产权房模式还有不少问题没得到解决，需要不断完善和改进。

第一，政府的政策风险较大。现行政策规定：共有产权房购买不满5年时，购房人申请且符合回购条件的，政府回购，回购价格为原价加定存利息。按上述规定，当未来楼市价格下跌时，相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险，而这个风险很大。

第二，政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的“价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。在共有产权的分配环节上目前还未爆出过什么大丑闻，但这是以昂贵的监管成本为代价的。而且总是存在隐性炸弹。

第三，社会风气导向不良。共有产权目前当作保障房来对待，但在当前中高收入家庭买房尚十分困难的时候，低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房，会形成不当激励。

第四，政府难以产生降低房价的激励。目前这种制度设计，政府拥有住房部分产权，难以有动力真正压低房价。

因此，共有产权房政策有很多方面有待探索和完善。

共有产权房的中长期发展方向

以上设想的这些改造之后，政府不再以地价折算的股份来与购房人直接共有，而是以政策干预来与购房人间接虚拟地共有。实际上是起一个培育自住型住房市场的作用。

开发商与业主共有。政府可以鼓励开发商与业主共同持有股份的共有产权房。购房人减少了当下的购房成本，意在长期回报的开发商则保留了对未来增值的索取权。

业主共有。将来还可以探索购房人之间集体投资、集体拿地、集体共有整个小区的共有产权房。类似北欧和德国面向中产阶级的住房合作社。

总结起来，笔者认为，共有产权房不应作为保障房的一个品种来看待，那会削足适履，反而扼杀了其活力和真正价值，而应放在整个住房供应体系改革与完善的大视角来看待。

保障房，只租不售，应对低收入家庭的基本住房需求;共有产权房，只售不租，应对夹心层的产权房需求;商品房，应对中高收入阶层的改善型和投资型住房需求。这样，保障房、共有产权房、商品住房，构成了“三位一体”住房体系，各司其责，无缝衔接，适应不同类型市民不同的住房需求。

(作者系上海财经大学公共政策与治理研究院教授、不动产研究所执行所长)

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