某市宏志房地产开发公司参与开发市内新区建设项目，建成后的普通标准住宅销售收入5000万元，综合楼销售收入18000万元，公司按税法规定分别缴纳了销售环节各项有关税金及教育费附加(教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税忽略不计。)公司取得土地使用权所支付的金额为2000万元，其中建造普遍标准住宅占用土地支付的金额占全部支付金额的1/4。公司分别计算了普通标准住宅和综合楼的开发成本及开发费用，普通标准住宅增值额占扣除项目金额的18%;综合楼开发成本为6000万元。另知该公司不能提供金融机构贷款证明，当地省人民政府规定允许扣除的房地产开发费用计算比例为10%。请计算该公司应缴纳土地增值税的税额。

分析思路及答案：

本题主要考察考生对土地增值税的扣除项目、应纳税额的计算方法以及《暂行条例》规定的对建造普通标准住宅减免税优惠政策的理解与掌握。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。本题中增值额占扣除项目金额的18%，因此免征土地增值税。对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。因本题的普通标准住宅与综合楼能分别核算增值额，所以应该享受免征土地增值税的优惠待遇。具体的计算过程为：(一)建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

(二)计算扣除项目金额

①取得土地使用权所支付的金额=2000×(1-1/4)=1500(万元)或2000-500=1500(万元)

②支付开发成本=6000(万元)

③扣除税金=18000×5%×(1+7%+3%)=990(万元)

④应计提开发费用=(1500+6000)×10%=750(万元)

⑤加计扣除费用=(1500+6000)×20%=1500(万元)

⑥扣除项目金额=1500+6000+990+750+1500=10740(万元)

(三)增值额=18000-10740=7260(万元)

(四)增值额占扣除项目的比率=7260÷10740×100%≈67.60%

(五)应缴土地增值税

第一种计算方法：应缴土地增值税=7260×40%-10740×5%=2367(万元)

第二种计算办法：

①增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率

这部分增值额=10740×50%=5370(万元)

应纳土地增值税=5370×30%=1611(万元)

②增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，适用40%的税率

这部分增值额=7260-5370=1890(万元)

应纳土地增值税=1890×40%=756(万元)

③全部应缴土地增值税=1611+756=2367(万元)