市场低迷观望气氛浓,但仍有一部分购房者的买房决心没有动摇。相关人士透露,目前,婚房购房者、已经卖出家庭唯一住房的置换型购房者、学区房置业者,这是近期二手房市场三类主要购房群体。同时,受预算、贷款政策趋紧等一系列因素的限制,这三类购房者目前的目标房源多为城市外围区域的次新房,或市中心区域的小户型老公房。
类型一:暂无住房的置换型购房者
由于已经卖出了家庭唯一住房,这类购房者的居住需求变得极为刚性。因此,他们受政策的心理影响也比其他改善型购房者要小一些。据福美来不动产高桥加盟店相关人士透露,目前,区域内此类购房者带看量相对较多,且购房诚意度相对较高。而根据汉宇地产的统计结果,目前市场中4成左右的购房者都是此类改善型购房者。一般而言,这部分购房者对物业的要求相对较高。
业内人士分析,在目睹了2009年房价由低到高的快速攀升过程后,部分置换型购房者唯恐“踏空”,因此选择了在市场相对平淡的环境下买进新居。目前,议价空间已经打开,且房东的出售诚意度增强,购房者有更多的房源和更充足的时间来挑选理想的房源。但考虑到新政对二套房首付成数的提高,以及新政中二套房界定的标准仍未确定,专家建议此类购房者做足预算。
类型二:购买婚房的首次置业者
无论在哪种市场背景下,购买婚房都是“特刚”需求。正是由于需求本身的急迫性,因此它对市场低迷气氛的抗压性也比较强。根据美联物业相关人士透露,自4月中旬新政出台至今,在目前市场成交案例中,婚房置业占据了4-5成的比例。
由于这部分购房者资金实力相对较弱,因此他们关注的区域多集中在外围。从安家网房源点击量和来电咨询量来看,目前这类购房者关注较多的区域为宝山顾村(论坛新闻)板块、松江新城区域、浦东北蔡板块、杨东板块等。他们关注的房源均价在12000元/平方米左右,面积多在90平方米以内。由于新政并未涉及90平方米以下首套购房,因此购买这类房源首付成数相对较低。
此外,婚房置业者对市中心小户型老公房的关注度也较高,如中原社区、田林板块的老公房。这些老公房单价在18000-23000元/平方米之间,一室户总价多在100万元以内。利尊地产相关人士透露,由于这部分房源房龄较老,因此贷款获批的可能性不大,因此很多年轻的置业者向亲戚朋友借钱后全额付款。
类型三:购买学区房的富足型置业者
尽管5月份并不是学区房成交的高峰期,但在整体市场成交清淡的情况下,学区房置业者在总体成交中仍然占据了比较突出的位置。这类购房者的置业目标为学区范围楼盘内的小户型。由于购房不为自住,因此这类购房者对物业本身的户型、装修要求不高。由于学区购房多为第二套以上购房,再加上老公房贷款难批,因此,这类购房者全额付款的现象也相对较多。
房价方面,在二手房议价空间已经普遍打开的情况下,学区房的价格却坚挺依旧。据相关人士透露,普陀区长寿板块内对口一师附小的小区有三和花园、四和花园,目前成交均价为30000元/平方米左右,与周边汉林府邸、沪中新苑等楼盘价格基本持平,但若论楼盘品质,这两个小区房龄均在10年以上,且以90平方米以下的小户型房源为主,居住品质一般,与汉林府邸、沪中新苑相去甚远。此外,同样对口名校的老公房海防村,其成交均价已达40000元/平方米左右,但相隔不远且品质较高的三乐小区,目前成交均价仅为25000元-28000元/平方米。
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