小产权房自诞生之日起就没有过正式身份,相关部门多次重申小产权房不得登记发证。但即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出,集体土地所有权和宅基地使用权等10类不动产权将列入统一登记范围。许多人开始疑问,这是不是意味着小产权房会合法化?一直处于走钢丝的小产权房是否迎来转机?

小产权房分布广数量大,拥有者担心没权会咋样?

在北京市昌平区沙河镇,沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区,因价格低廉环境优美而闻名京城。都知道小产权房违规没保障,但还是有不少人涉险购买。北漂多年的朱飞2010年买了小产权房,他说,像他这一群体买小产权房的人多了,他附近几个小区都住满了,政府不可能都拆吧!

与朱飞的期待不同,更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说,随着不动产统一登记制度的推行,具有完整产权证件的房屋将被登记颁证,但小产权房无法登记。将来会不会被强制拆除,或者要求补交土地出让金差价?

据记者调查,从北上广等一线城市到二三城市,再到县市乡镇,几乎都存在着集中成片的小产权房,主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域,还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目,总建筑面积约381万平方米,涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。

中国指数研究院华中市场总监李国政说,购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体,但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等,这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计,仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会发布的数据显示,1995年-2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米,相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。

小产权房不登记也不发证,因为不合法

多位法律人士表示,根据我国现有法律,小产权房其实是没有产权的房屋,将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说,不动产包括商品房、城改房等城市国有用地,以及农村集体用地等,这些不同产权的用地将纳入统一登记,但小产权房不属于这一范围。

中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为,小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑,不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示,小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的,小产权房不合法。

宫步坦说,由于历史遗留和政策监管等原因,小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律,小产权房并不具有合法性,倘若在《条例》中规定小产权房登记,则就承认了小产权房的合法性。因此,此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。

也有业界人士提出,小产权房理论上还是属于需要登记的房屋等建筑物、构筑物所有权,应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为,即使当前不动产登记回避有争议的小产权房部分,但有望在登记完合法不动产,相关法律法规完善后再予以登记。

可见,此次不动产统一登记制度并没有给小产权房留下空间。

小产权房是客观存在的不动产,无法绕开必须明确

不可否认,小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为,不动产统一登记制度的实施,以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用,其解决方案也将随之列入议事日程。

专家认为,小产权房作为没有明确产权的土地附着物,已经形成了一个非常庞大的市场,不能一拆了之。

不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产,制度无法绕开,登不登记必须明确。中南财经政法大学房地产研究所所长张东说,《条例》的实施使得这一问题更加迫切,应尽快出台相关实施细则予以解决。

针对由不动产统一登记制度引申出小产权房将转正的误读,国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理,并对各地小产权房进行清理、统计,将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案,对准备建设的小产权房坚决叫停,对在建项目依法拆除,对出售小产权房按照非法转让土地处理。

张东认为,小产权房问题的处理应以不动产统一登记为前提,与土地制度改革同步推进。城镇和农村的不动产实施统一登记和统一管理,为集体土地入市提供了前提。未来,农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价,小产权房的土地成本优势不复存在,可根本上遏止小产权房,也有利于制定分类治理办法,统计和清理各地存量小产权房。(完)