无民事行为能力和限制民事行为能力的自然人不能订立房屋买卖合同，只有完全民事行为能力人，订立的房屋买卖合同才能生效。

——无民事行为能力人：指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为能力的精神病人。

——限制民事行为能力人：指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。

——完全行为能力人：指满18周岁的公民，只要不属于不能辨认自己行为能力的精神病人；16周岁以上不满18周岁且精神状态正常的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全行为能力人。

无民事行为能力人和限制民事行为能力人要订立房屋买卖合同，应当由其法定代理人代理，或者征得其法定代理人同意后才能进行。

非自然人作为合同主体主要包括组织和非法人组织。前者如企业法人以及机关、事业单位和社会团体法人，后者如个人合伙、非法人企业、非法人联营企业以及其他非法人的社会组织。这类合同主体一般都具有订立合同的能力。

应该提醒消费者注意的是，法人的分支机构，如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处，不能作为合同主体，不具备订立合同的行为能力。

代理人在代理权限范围内从事的代理行为才对委托人有效，也就是说，必须有委托人的明确授权，代理人签订的合同才能生效。代理人无权代理、超越代理权限或代理权终止后签订的合同如未经被代理人（委托人）追认，对被代理不发生效力。

根据上海市有关规定，下列当事人可以购买上海的内销商品房：

1：中华人民共和国境内的内资企业、事业单位、机关、团体、其他组织及具备身份的中国公民；

2：在境外留学或工作、未取得长期居留权的中国公民；

3：中华人民共和国境内\"三资\"（中外合资，中外合作，外商独资）企业（只限于购买居住房屋供本单位员工居住）。

下列当事人可以上海购买外销商品房：

1：中华人民共和国境内的公司、企业、其他组织和个人；

2：中华人民共和国境外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外。

下列当事人可以购买上海的高标准内销房：

1：中华人民共和国境内的组织和个人；

2：香港、澳门、台湾同胞及海外华侨、华人。外国人（自然人和法人）、港澳台同胞、华侨、华人以中国公民和法人的名义购买内销商品房，其签订的合同无效。