案例介绍

陈先生和刘先生2006年8月订立居间合同，并且支付了2万元定金，合同约定最迟2006年9月2日前签订《房屋买卖合同》，同时居间合同还对于付款情况进行约定，即签约日按总房价款的30%支付购房首付款30万;第二笔款通过银行贷款支付，2006年9月2日上午陈先生向中介公司表示无法凑齐30万元购房首付款，中介公司将此意转达给刘先生;2006年9月2日下午2时许，陈先生凑足了30万元，遂至中介公司表示已凑齐30万元购房首付款，中介公司随后通知刘先生签订买卖合同，但是刘先生告知中介，然后刘先生称由于上午接到中介电话，正在赶往外地，无法至中介公司签约。事后双方均在没有积极促成交易的完成，2007年1月，陈先生诉到法院要求刘先生返还2万元定金，并且按照定金罚责赔偿2万元。

法院最终没有支持刘先生的诉请。

律师评析：

本案中陈先生和刘先生在居间合同中明确于2006年9月2日签订买卖合同及上诉人于签订该居间合同当时支付定金2万元。该居间合同签订当时，上诉人亦支付了2万元定金，此2万元定金的性质应认定为签约保证金。双方以书面形式确定购房首付款的数额，要求刘先生最迟于2006年9月2日订立合同时支付30万元购房首付款，对此，双方均认可，这是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。时至2004年12月20日上午，刘先生向中介公司明确表示无法凑足30万元购房首付款，中介公司据此将该意思表示转达给了陈先生，陈先生以此作出判断，后出差外地，并非恶意不履行合同，属于事出有因，故导致最终未能签订买卖合同不能完全归咎于陈先生。

通过上面的案例，可以看出，法院作出判断的依据是基于刘先生的明确不能履行的意思表示，也就是说刘先生变更了合同的主要条款，而对于该变更，陈先生也于认可，但是对于变更后的条款没有达成一致，所以双方均不承担责任。

下面结合上面的案例来简单论述一下哪些情况下可以解除房地产买卖居间合同而不用承担违约责任。

二手房买卖过程都要经过订立居间协议，签订买卖合同的过程，订立居间协议的过程主要是为了确定买卖意向，所以居间合同更侧重的对于将来订立买卖合同的条件和时间的约定，根据我们多年办案的经验，大部分二手房买卖纠纷是在这个时候出现的。

那么什么时候可以要求对方承担违约责任，什么情况下双方均不存在违约，如何界定就显得尤为重要，这也是房产交易双方最关心的问题，处理该类问题的关键是看是否存在主观恶意，如果是双方均有订立买卖合同的主观意愿，但是对于买卖合同的主要条款不能达成一致，导致买卖合同无法订立的，那么就不存在任何一方违约，双方均不承担责任，收取的定金予以返还。

但是很多人会利用法律赋予的权利采取恶意规避法律的方式达到自己不购买的目的，因此这就需要双方在订立合同时将有关条款尽量明细，防止对方“钻空子”。

不能达成一致主要包括下面几种情况：

一、居间合同对于签约时间未约定清楚。

对于签约时间约定不清，就没有办法确定何时签约，如果一方予以拖延，对于另一方来讲很难主张该方恶意不履行，这容易给对方钻空子，因此居间合同中一定要约定清楚具体哪一天签约。

二、居间合同对于付款时间和数额约定不清楚。

买卖合同中必然要约定何时付款，如何付款，如果居间合同中对于该问题不能谈清楚，那么订立居间合同时，蓄意违约一方就会肆意提高付款条件，提出对方可能无法接受的条件，以合理的方式规避签约义务，导致买卖合同无法签订而不用承担定金罚责的责任。

三、房产过户和交付时间约定不清。

跟上述第二点相同，这也是将来买卖合同的主要条款。必然要进行商谈的，即使居间合同对此约定不清也要约定一个大概的合理期间，这样将来协商也有的放矢。

四、基于未能对房屋进行实地考察而协商不成。

每个人对于房屋的看重点不同，如果仅仅知道房屋的结构朝向，但是没有实地去看过房屋，就草率的订立居间合同，那么将来看到房子后，发现房子的某些地方不满意，或者房屋存在一定的质量问题，可能影响到对于签约的判断，这是对于交付房屋不能达成一致，也可以构成不能协商一致的合理理由。

第五、严格执行居间协议，对于签约内容不能反复。

一旦反复就会导致合同条款的变更，变更后如果不能重新确立，那么属于双方对于合同条款没有达成一致，那么也无所谓违约。