物业费欠三年以上起诉不一定无效。如果在这三年里物业没有向业主提出履行请求的，此时诉讼时效已过，法院不会支持物业的主张。但是如果物业有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：

1、物业向业主提出履行请求；

2、业主同意履行义务；

3、物业提起诉讼或者申请仲裁；

4、与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

物业向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自物业知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据物业的申请决定延长。

诉讼时效，是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院就强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。

起诉必须符合下列条件：

1、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

2、有明确的被告；

3、有具体的诉讼请求和事实、理由；

4、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第一百九十五条，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：

（一）权利人向义务人提出履行请求；

（二）义务人同意履行义务；

（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；

（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

物业纠纷律师费用一般多少

物业纠纷律师的收费标准因地区、案件类型、律师费用等多种因素而异。

一般来说，不涉及财产关系的案件收费较低，每件收费基本代理费1000－8000元。如果涉及财产关系，律师会根据争议标的的大小、分段累计收费。例如，争议标的在10万元（含10万元）以下的，每件收费基本代理费1000－8000元；涉及10万元以上财产关系的，除收取基本代理费外，另按争议标的大小分段累计收费。具体收费标准可以在咨询律师时进行商议。

需要注意的是，律师的收费标准可能因地区、案件类型、律师费用等多种因素而异，因此具体情况需要咨询当地的律师以获取准确的收费信息。

《中华人民共和国民法典》：第九章　诉讼时效　　第一百九十五条　有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：\n（一）权利人向义务人提出履行请求；\n　　（二）义务人同意履行义务；\n　　（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；\n　　（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。