在当今这个社会,解决住房问题成了每一个年轻人奋斗的最开始的动力。但是,我们客观的讲,随着房价的飙升,现在的大部分年轻人很难一次性付款买房。由此,银行衍生出了一种新的贷款业务——房贷,即买房时,由有一定经济收入的购房人自己付首付,剩余房款从银行贷款,银行按照一定的利息,根据贷款人所选的还款方式、贷款年限、贷款金额的不同,贷款人每月进行偿还一部分金额,直到还清贷款。当然,贷款人也可以选择提前还款。那么,到底选择那种房贷还款方式,如何还款,才能让我们花最少的钱,最快的还清房贷?
现在,银行提供的房贷还款方式主要有两种:等额本金还款方式和等额本息还款方式。
等额本金还款,又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种方式很适合目前收入较高,但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上,很多中年以上的人群,经过一断时间事业打拼,有一定的经济基础,考虑到年纪渐长,收入可能随着退休等其他因素减少,就可以选择这种方式进行还款。举例来说,同样是从银行贷款20万元,还款年限15年,选择等额本金还款,每月需要偿还银行本金1111元左右,首月利息为918元,总计首月偿还银行2200元,随后,每个月的还款本金不变,利息逐渐随本金归还减少。
等额本息还款,也称定期付息,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。“等额本息还款法”每月的还款金额数是一样的,对于参加工作不久的年轻人来说,选择“等额本息还款法”比较好,可以减少前期的还款压力。
两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少,利息也将逐月递减,都是按照贷款人占用管理中心资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较“等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金,因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小,所归还的总利息相对就少。
那么,在同一条件下,哪种还款方式跟好一些呢?
举例来说,A、B两人同时申请个人住房公积金贷款10万元,期限10年,合同生效时间为2005年6月20日。A选择等额本息还款法,B选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素,A每月的还款额相同,都为1032.05元,期满后共需偿付本息123846元。B第一个月还款额为1200.83元,以后随着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。最后一个月还款额为836.40元,期满后共需偿付本息122233.90元。所以,在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”,以贷10万10年为例,B比A要少支付利息1612.10元。
但是,从某种意义上说,购房还贷,等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法),到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。
钱在银行存一天就有一天的利息,存的钱越多,得到的利息就越多。同样,对于贷款来说也一样,银行的贷款多用一天,就要多付一天的利息,贷款的金额越大,支付给银行的利息也就越多。
所以,在经过一段时间后,有很大一部分贷款人在资金充足的情况下会选择提前还款,那么提前还款方式有哪些呢?目前银行提供的提前还款方式有5种:一次性还清;部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短;部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变;部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短;剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。这5种方式究竟哪一种最省利息呢?
举例来说:李先生贷款51万元,打算用15年时间还清贷款,按等额本息还款法每月还款4252.59元,一共要还765466.2元。考虑到银行加息问题,李先生准备在执行新的利率前还完贷款。
根据李先生可承受的月支付款在5000至6000元之间的实际情况,李先生有4种提前还款方式作为选择。李先生剩余本金为489920.23元,假设李先生提前还款189920.23万元,剩余30万元。以等额本息还款方式计算还款金额,来比较一下4种还款方式哪种更省钱:
等额本息还款法计算公式:按月等额本息还款=贷款本金×月利率+贷款本金×月利率/(1+月利率)还款期限-1
方式一,部分提前还款,剩余的贷款保持每月还款额不变,将还款期限缩短。如此算来,30万元贷款需照旧每月还款4252.59元,需要大概七年零三个月左右的时间。利息共计71250.20元。
方式二,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,保持还款期限不变。如此算来,30万元贷款要在169个月期限来还清,每月需还款2640.68元。利息共计146275.63元。
方式三,部分提前还款,剩余的贷款将每月还款额减少,同时将还款期限缩短。假设30万元在10年内还清,月还款额从最初的4252.59元减至3337.17元。利息共计100460.82元。
方式四,剩余贷款保持总本金不变,只将还款期限缩短。假设剩余贷款还款期限缩短为5年,月还款额从最初的4252.59元增至5805.91元。利息共计48354.67元。
由此可见,选择不同的提前还款方式,贷款人所还的钱会有很大的差别。
值得注意的是,并不是所有的提前还款都很划算。其一,首套房贷提前还款不划算。对于首套房贷,银行一般都有一定幅度的利率优惠,与加息相比,利率优惠相对更大,提前还款不一定划算。其二,等额本息还款已到还款中期,此时选择提前还款不一定划算。等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减。等额本息还款已到还款中期,借款人已经偿还了大部分利息,提前还款部分更多的是本金,此时选择提前还贷不一定划算。其三,等额本金还款期已超过三分之一,此时选择提前还款亦不划算。等额本金还款是将贷款总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少;当还款期超过三分之一时,借款人已经还了一半利息,此时再选择提前还贷,偿还的更多是本金,不能更多地节省利息支出。
此外,一些银行提前还贷需要支付违约金,因此提前还贷时要多留心眼。要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求,注意提前还贷是否须交一定的违约金。
提前还款前,借款人最好考虑好自己近期内是否还有大额支出的可能。如果到时再申请新贷款,碰到央行加息,就要按照新利率还款,那样反而不划算。
总之,不论是选择哪种还款方式,要根据自己的实际情况量力而行。
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