如何认定房屋买卖合同无效（1）房地产和房地产分别转让，合同无效。房子建在土地上，依附于土地，这是不可分割的。因此，房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。出卖人将房产、土地分别转让给不同当事人的，或者在出售房屋时只转让房屋所有权，不同时转让土地使用权的，买受人可以提出买卖合同无效。（2）未办理登记过户手续的，合同无效。房屋买卖合同标的物的所有权转移，是指买卖双方向房屋所在地的房屋管理部门登记、转让所有权。否则，即使房屋已实际交付，房屋买卖合同也不能生效，房屋所有权转让的法律效力也不能发生。因此，只要该房屋未办理正式登记和转让手续，即使出卖人已收取房价并将该房屋交付买受人使用，当事人仍可以主张该合同无效。（3）产权主体有问题的，该合同无效。出售房屋的主体必须是房屋所有人。如果非所有权卖方出售他人的房屋，则出售无效。这栋房子的产权由几人共享，只有在征得共有人同意的情况下才能出售。出售共有房屋时，应当提交共有人同意的证明。

（4）侵犯优先购买权的，合同无效。房屋所有人出售共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。出租房屋出售时，房屋所有人应当提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人在出售房屋时违反共有人和承租人的优先购买权的，共有人和承租人可以请求法院宣告房屋买卖合同无效。机关、团体、部队、企业事业单位不得收购或者变相收购城市私有房屋。因特殊需要需要购买的，必须经县级以上人民政府批准。单位违反规定购买私人住房的，买卖关系无效。（6）交易中存在欺诈行为，明显不公平，合同无效。买卖城市私有房屋，双方应当按照按质定价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房屋评估标准，协商价格，经房屋所在地房屋管理部门同意后生效。销售合同生效后，双方不得无故违约，并应按合同约定的价格、期限和方式交货。但是，如果出卖人欺诈、隐瞒房屋质量或者在生效后发现质量问题，买受人可以要求与出卖人重新协商价格。如果协商不成，买方可以向法院提起诉讼。

（7）非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让（包括出售）：

通过转让取得土地使用权的人不符合房地产转让条件的

司法行政机关依法决定查封或者以其他形式限制房地产权利

土地使用权依法收回权利

共有财产未经共有人书面批准

所有权争议

未依法登记取得所有权证书

法律、行政法规禁止的其他情形

我相信您已经发现上面给出了相关的答案。如果您有其他问题或情况复杂，Lba还提供在线律师咨询服务。欢迎您参加法律咨询