高档智能化办公楼宇具有地理环境优越、建筑结构独特、设计先进复杂、使用功能齐全等特点，这就需要有高品质的物业管理与之配套，而物业管理的前期介入服务是物业管理工作中举足轻重且不可或缺的一项内容。在此笔者结合自己参与智能化楼宇建设、物业接管验收和日常管理和服务的实践，针对建筑与设备的管理谈几点个人经验。

一、摆正位置，当好业主参谋

实践证明，物业管理单位提前介入项目开发建设意义深远。但是对于物业管理公司前期介入立项决策和规划设计，笔者认为在实际操作中不仅难度很大，有些工作甚至脱离现实。物业管理公司有管理的职能，但更多的是服务，因此物业管理单位应摆正位置，从完善物业功能、方便使用的角度多给业主出谋划策，诸如物业的立项决策和规划设计这类问题，即便是建设方也是建立在较高的层面上来商讨解决的，从物业管理专业的角度也有很好的意见，一般也很难左右建设方和设计方的思路。例如南方的设计师在设计北方的建筑时，对气候变化的把握就不很准确，对北方四季的温差和风沙考虑不周全。我公司负责管理的一座大厦，荣获了国家设计金奖、建筑鲁班奖，大厦南北厅堂的大门设计得恢弘美观，材料选用钢化玻璃。但无论是旋转门、平开门还是推拉门，门体与门框间都留有较大的缝隙，形成了漏风点，冬季难免造成大堂温度较低，还给保洁工作带来了很大的难度。这一问题我们在施工阶段曾向建设方提出变更设计，但是被设计方以建筑风格和理念的原因委婉回绝了，对此物业管理公司只能接受这个结果。但是我们制定了一个恰当的空调运行方案，以及妥善的保洁措施克服这一矛盾。通过这件事，我们感到物业人员一定要调整好心态，摆正位置，毕竟物业管理人员的知识层次与建设专家存在差距，对于前期介入实际发现的问题，应在充分尊重建设和设计专家的基础上，根据国家规范的有关要求，提出合理化建议，当好业主的参谋。

二、妥善沟通，做好业主管家

物业管理企业前期介入后，有一项非常重要的工作就是收集各种资料。《物业管理条例》第29条规定：物业接管验收时，建设单位应向物业管理单位移交有关资料，主要包括基建资料、施工资料和技术资料。这些资料对日后物业的管理和服务至关重要，而无论从建设部早期颁布的《房屋接管验收标准》，还是现在的《条例》，强调比较多的仍是基建资料、施工资料。但是笔者认为，这些资料对日常的物业管理和服务缺乏指导性，而技术资料中的竣工图纸、设备设施的操作和维护使用说明、所有建材、设备设施供货商的名录等几种资料的收集工作，应该作为物业管理前期介入重点，同时也是难点。这项工作虽没有开荒保洁那样轰轰烈烈，却完全是由很多的细节所组成。实践证明这两类资料全面准确与否，对今后日常的管理和服务将有着深远的影响，产生的效益也是不可估量的，同时还可以验证目前流行的“细节决定成败”这句话。

三、把握原则，赢得各方尊重

在一个工程项目建设过程中，往往比较多地考虑建筑的时尚性和标志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外观下隐藏着一些安全隐患，有些问题成为死结无法根治。这些问题需要物业管理企业在接管验收时发现，并协助各方找出解决的措施，这是对物业管理企业技术实力的重大考验。

智能化楼宇一个突出的特点是设备系统自动化控制程度比较高。1990年建设部对建设项目的验收做出了明确的规定，但规定所要求的内容比较多的是外观检查，一般情况下验收人员通过目测即可完成检查，单个设备集成为系统后应该怎样验收、依据的标准，介绍的相对比较少。这就要求物业管理前期介入人员具备良好的专业结构，对专业知识的掌握不仅要广泛，更要有深度，能够真正找出原则的问题来，才能引起各个方面的重视，避免给未来管理带来障碍，当然验收时要注意把握好原则性与灵活性的分寸。

在正常情况下，建设方在施工后期最关心的是施工进度，那么物业管理人员就应该从这方面入手，把在验收过程中发现的问题转化成为施工进度的矛盾向建设方提出来，取得谅解和支持，消除施工隐患。上文提到的建筑物在施工时为了赶进度，外幕墙的安装与内装修同时进行施工，表面看来两项施工互不影响，可实际在作业面的交叉处往往形成两不管的真空区域。外装认为缝隙应由内装处理。而内装认为是外装施工遗留与内装无关，不去做处理。由于两项施工同时进行，缝隙甚至孔洞被封在外幕墙与内墙隔断间的空腔内。这个问题发现后，引起了我们的高度警觉，立即在施工例会中严肃地提出来，深入分析如此施工的后果，提出目前虽然加快了进度，但将来必然返工。建设方对此给予了极大的重视，责令施工单位在保证工期的同时立即调集力量整改，明确要求决不能留下隐患。在处理这件事情的过程中，建设单位对我们的工作有了全新的认识，全面扭转了过去的看法，与我们建立了良好的信任。而施工单位却认为我们小题大做，在返工时存在偷工减料的现象，结果大楼竣工后的一段时间里，由我们出面组织幕墙公司做返工。

针对施工单位，物业管理人员就应该在验收设备系统的调试上下工夫，严格把关。比如电梯的验收，由于电梯属于特种设备，需要由国家质量监督部门组织。验收的内容除资料外，一般包括观察其安装是否符合规范、运行状况如何、安全器件的动作准确程度等内容，往往忽略对其舒适程度的验收。调整电梯的舒适度是一项细致的工作，能够准确表现出安装单位的技术水平。我们验收的办法很简单，在每部电梯的轿厢内直立一枚硬币，通过这枚硬币，观察电梯在启停瞬间是否抖动、在高速行走过程中是否稳定，最终检验电梯的舒适度。再比如变配电系统，一般电源工程的验收主要针对配电装置的安装、电缆敷设等，很少查验配电装置构成系统后，各主要开关的逻辑关系是否得当；主要开关的整定值是否符合设计要求。因此我们就要求安装单位提供各主要开关传动的实验记录，并验证实际动作情况。实践证明，在验收过程中，国家规范要求的内容我们不能放过，上述类似的问题也必须抓住，无论验收结果如何，能够从这样的角度验收找问题，不仅能够赢得施工单位的尊重，还会得到他们的大力配合。深层次问题解决了，与施工单位关系融洽了，他们看到有验收的内行把关，决不敢糊弄，对于我们提出的那些渗水、裂缝和变形等等细小问题，他们就会主动去解决，最终建筑的质量提高了，形成了多赢的局面。

作者单位：北京中兴物业管理有限公司