一、商品房预售登记的效力是怎样的

全国人民代表大会常务委员会于1994年7月5日通过、1995年1月1日起施行并于2007年8月20日修正的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，建设部于1994年11月15

日发布、2004年7月20日修改的《城市商品房预售管理办法》第十条又进一步规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”，国务院于1998年7月20日发布并施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

从上述法律、法规的规定可以看出，预售合同登记备案不是预售合同成立的必要条件，未经办理登记备案手续的，不影响预售合同的成立。但预售合同登记备案后，可以使预售合同产生对抗善意第三人的权利，也就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自将房屋转卖给他方时，购房人可以用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以请求司法机关裁定开发商的转卖行为无效。因此，商品房预售合同经过登记备案后，购房人的合同权利就多了一道保障，没有经过登记备案的合同存在着较大的风险。因此，购房人签订购房合同后，一定要敦促开发商将预售合同备案

二、办理商品房预售登记的流程

1、登记备案：预售房品房，售房单位应当自签约之日起30日内持商品房预售合同等相关文件向市或区(县)国土局办理商品房预售登记备案手续。

2、单方办理：根据市国土房管局规定，办理商品房预售登记备案由售房单位、买受人双方共同办理改为由售房单位单方办理。售房单位在规定的期间内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。

3、共同办理：预售的商品房已抵押的，预售登记应当由售房单位和买受人双方共同申请。

4、变更解除：商品房预售合同解除或变更的，由售房单位、买受人双方共同到原登记备案机关办理相关手续，解除或变更预售登记备案手续。