小产权房是指在集体土地上建造的房屋，根据当前政策，政府通常不支持此类房产。乡级政府和村级组织是唯一能够颁发此类房产产权证的机构。因此，这些房产通常被称为乡产权房或小产权房。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

“小产权房”是指在集体土地上建造的房屋，根据当前政策，政府通常不支持此类房产。乡级政府和村级组织是唯一能够颁发此类房产产权证的机构。因此，这些房产通常被称为“乡产权房”或“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40％～60％；从住房形态看，一样是普通住宅；从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

如 何 分 辨 小 产 权 房 与 普 通 商 品 房 ？

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做小产权房，又叫乡产权房。与商品房相比，小产权房不具有房屋合法所有、转让、处分、收益等权利，而商品房具有这些权利。另外，小产权房买卖不受法律保护，而商品房买卖受国家法律保护。在购买小产权房时，购房者无法办理贷款，只能一次性或分期付款；而购买商品房可以办理按揭贷款，满足条件的还可以办理公积金贷款。因此，小产权房和商品房在产权、权利、贷款等方面存在明显的区别。

综上所述，在购买小产权房时，购房者需要了解当地政策和规定，以便更好地购房自己的权益。同时，购房者在购买小产权房时需要遵守相关规定，如房产证、房屋相关、房屋相关等，确保自己的权益不受侵犯。

《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。