一、商业不动产担保证券是什么意思?

担保证券是以某种方式作为担保，保证本息偿付的证券。担保证券主要是指公司发行的担保债券。担保分为不同形式，主要包括财产担保和第三者担保两种。第三者担保主要是指由政府，信誉好的银行或发债公司的母公司来作为担保人，当发债公司不能按期还本付息时，由担保方进行偿付。财产担保是以发债公司的不动产、动产(包括一般商品、银行存款、持有的其他公司的股票、债券等)作担保。一般情况下，由信托银行对担保品进行评价，包括担保品以市价折合的价值额、担保品将来的收益等等。如果发债公司到期不能还本付息，必须处理担保品，但能否以理想作价来处理，是没有保证的。还有采取公司全部资产担保的形式，即把公司总财产作为担保发行债券，而不指定具体担保品，这种担保制度仅适用于信誉高的大型企业。此外，还有一种担保制度，这种制度与公司全部资产担保制度相似，也是以公司总财产作担保，但必须要由特别法律认可才能适用。发行担保证券，可以提高筹资人的信誉，扩大证券销路，并减轻筹资人的利息负担。在公司发行债券时要不要担保的问题上，各国的作法多不相同，一般说来担保证券比不担保证券的风险要小些，但利率相对低一些。广义上讲，抵押证券也属担保证券。

二、担保证券的形式

担保证券主要是由公司发行，其形式主要有财产担保和第三者担保两种。

1.财产担保是以公司的不动产、动产作担保

一般由信托银行对担保品进行评价，包括担保品以市价折合的价值额、担保品将来的收益等等。如果发债公司到期不能还本付息，必须处理担保品，变价收入用以偿债。还有采取以公司全部财产担保发行债券的，这种担保制度仅适用于信誉高的大型企业。

2，第三者担保

主要是指政府、信誉好的银行或发债公司的母公司来作为担保人，当发债不能按时还本付息时，由担保方进行偿付。对公司发行债券是否需要提供担保，各国的要求不尽相同。在美国无担保债券是公司债券的主流，而在日本，长期以来则实行担保制度。一般来说，担保债券比无担保债券风险要小些，但利率也相对低一些。

在我国的经济环境不断发展的过程中，也是会有各类的投资方式和途径，其中就包括了不动产担保证券形式，一般情况下由担保机构对担保物进行评定价格，如果在债权公司到期不能还本付息时，担保方也是可以将担保品进行处理或者拍卖，这样也是可以偿还债务。