依据我国《城市房地产管理法》第7条规定，土地使用权的出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。由此可知土地使用权的出让有这样几个基本特征：1．这里所讲的土地使用权的出让，其出让方是惟一的，即国家；而受让方则范围比较广泛，比如我国境内外的公司、企业、其他组织和个人，但法律有特别规定的除外。所以，上地使用权出让合同，就相应地是作为土地所有者的国家与土地使用者的公民、法人或其他组织之间达成的转移土地使用权的协议。依据我国《城市房地产管理法》第11条的规定，土地使用权的出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。该法第14条还规定，土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。就是说，代表国家行使土地使用权出让权的职能部门是市、县两级人民政府的土地管理部门，其他人民政府的土地管理部门没有这个权利。2．土地使用权出让的客体只能是国有土地，即全民所有制的土地；非国有的土地，即集体所有的土地在未经国家征用、并转为国有土地之前是不能成为这里所讲的土地使用权出让的客体的——除非像我国《城市房地产管理法》第8条所讲的，处在城市规划区内的集体土地的使用权依法征用、转为国有土地。所以，在房地产开发需要占用集体所有的土地时，一个前提条件就是由国家依法征用、变土地的集体性质为国有性质，即依据我国《土地管理法》第23条的规定，由建设开发单位持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。．土地使用权出让后，其所有权仍归国家所有。这就决定了土地使用权不可能是无限期的，而只能是有限期的。对此，我国《城市房地产管理法》第3条明确规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期的使用制度。其具体期限由合同约定，但最高年限，依据我国《城市房地产管理法》第13条的规定，则由国务院具体规定。