财产租赁属于债权的范畴,根据物权优先于债权的原则,财产所有权人将已出租的财产转让给第三人的,第三人取得财产的所有权的同时,承租人的租赁权即归于消灭。承租人可以要求出租人承担债务不履行的责任,但不能向出租财产的买受人要求继续履行租赁合同,因为承租人与买受人不存在租赁合同关系。
但是,随着社会经济的发展,为了保护承租人尤其是不动产承租人的利益,维护社会稳定,现代各国民法都逐渐采取了增强租赁权效力的作法,将“买卖击破租赁”规则转为“买卖不破租赁”规则,即租赁关系成立后,即使出租人将出租物转卖给第三人,该原已存在的租赁关系仍对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人取得的是一项有租赁权负担的财产所有权。
一、典权与租赁权有何区别
租赁权与典权都是对他人之物享有的权利,其内容都包括占有、使用和收益的权能,承租人和典权人对标的物都享有优先购买权。但是,两者也有以下几方面的区别:
(1)法律性质不同。租赁权是基于租赁关系产生的债权,它只在特定的当事人之间即出租人与承租人之间发生效力,没有对抗第三人的效力;典权是用益物权,具有对抗第三人的效力。
(2)标的物不同。租赁权的标的物可以为动产,也可以为不动产,法律对此无限制;而根据中国相关法律,典权的标的物只能是不动产,不得为动产。
(3)内容不尽相同。虽然两者都有占有、使用和收益的内容,但是,两者在内容方面也有区别。比如,租赁权中的租金,一经承租人支付,出租人即取得其所有权,在租赁关系终止时,承租人无须返还租金;而典权中,出典人在典权设定时取得典价,但是如果在典权期限届满,出典人回赎典物时,须向典权人返还典价。
(4)权利的限制不同。在租赁中,承租人原则上不得将租赁权转让给第三人,也不得擅自将租赁物转租给第三人,否则,出租人有权收回租赁物,解除租赁关系;而在典权中,除双方当事人有明确的禁止约定外,典权人可将典权让与他人,也可以将典物转典。
(5)法律后果不同。在租赁关系中,租赁期间届满后,承租人必须将租赁物返还给承租人;而在典权中,在典权期间届满后,典权人是否返还典物取决于出典人是否行使回赎权。如果出典人行使回赎权,则典权人应向出典人返还典物;如果出典人抛弃回赎权,则典权人不返还典物给出典人而取得典物的所有权。
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