发展商对商业地产的投资主要有两种方式，即长期投资与短期投资行为，从商业地产项目的赢利模式看，也有两种方式，即房地产销售与商业经营。经过近年的发展，一些大型的商业地产开发商已经具备比较成熟的投资方向和赢利模式，但是对于更多正在发展的商业地产商而言，基本上还没定型，如何走一条适合自己的投资路线和赢利路线，还在不断探索中。

做商业地产，发展商首先需要明确的就是投资方式如何，是长线投资，还是短期投资，两种不同的投资方式，决定了整个商业地产项目的操作思路与操作手法是完全不同的，如果这一点没有搞清楚，在项目启动后，就很容易在众多环节发生冲突，最后生产出来的产品极有可能成为一个“四不像”的怪物。

从投资行为看，商业地产的短期投资或长期投资没有利弊之分，问题在于自己企业本身的发展战略如何，短期投资不是小企业的“专利”，长线投资也不是大企业的专利，出于企业自身发展的需求，在不同的时间、空间开发商业地产项目，投资行为是可能发生转变的。例如，一个地方性的房地产企业，如果在本地开发商业地产项目，最好能够作长期投资与经营，这不仅有利于自身品牌在树立，对稳固自己的“根据地”也是好处多多；同样是这家企业，如果在另外一个不是主要目标市场的区域做商业地产，则可根据项目的综合条件，考量是短期投资还是长期投资。

商业地产具有两重属性，即房地产属性和商业属性，短期投资的商业地产项目，其目的是提高资金周转率、快速回笼资金，这类型的商业地产，其赢利模式基本确定在销售环节而不是经营环节，更趋向于“房地产开发”这一属性，因而，在操作手法上，可采用大部分住宅类房地产开发的手法，做“概念”对这类型的项目很必要，它的重点在于创造房地产投资、商业发展的卖点群，引导目标客户对房地产增值及商业增值的“双重期待”，如果能够做这一点，这类项目的操作基本上可以成功。但是，不能对目标市场存有“欺诈营销行为”，为了保障投资者的利益，同时又能达到“短期投资”的目的，在商业地产后期的经营上，可引入知名商业经营管理公司或自建商业管理公司，与投资母体剥离，自负盈亏、长期发展。

如果属于长期投资，那么该项目的商业属性就居于首位，房地产开发结束后，项目才“刚刚开始”，因而，商业规划与可持续经营是项目重点，这一类型的商业地产，基本上有两种运营模式，一种是“只租不售”，另一种是“售后返租”，其中，以第一种方式为主流，从长远发展角度，也有更大的预留空间。尽管“售后返租”在短期投资中被广泛运用，但是，作为长期性的商业地产项目，当采取这种方式后，租售同步进行，与短期投资不同的是，“租”的重要性远甚于“售”，也就是说，如果在“售”不理想的情况下，发展商只要在“租”上面做足文章，是不影响项目长期发展和项目赢利空间的。

商业地产如何策划

商业地产的策划要从策划的本源上说起，即什么是“策划”。按照中国文字的意思进行理解：策划就是运用谋略和计策去取得一种超出常规的良好结果。如果这个诠释能被接受的话，那么商业地产的策划就易于理解了。

首先商业地产策划是一种智慧的创造，它能在商业地产的开发活动中创造出新的价值；如“海上海”的建筑创意，就使“上实”多收二三斗。如“巴比伦生活”的策划，使得物业的区域价值被凸现出来，“金点子”或者单纯的灵感或创意活动；创建性、系统性、完整性、可导入性，更重要的是可以执行才是策划的本质，它能改变项目，产品的形象市场地位，解决或排除某些商业地产开发过程中某些阻碍和难题。策划不能等同于“包装”，“包装”是策划活动中经常运用的一种常规手段，它只能起到“锦上添花”的作用，如果通过包装手段把不利条件变成有利条件了，那么这种包装行为是有欺诈嫌疑的。

商业地产策划活动没有公式（否则就不是策划了），但有以下几条策划的规律是需要掌据的。一是价值发现，就是要在商业地产的价值挖掘方面要独具慧眼，找出别人没有看到的价值；二是以理服人，商业地产不相信煽情。商业地产是投资性物业，是固化的资本，投资者比消费者理性，过分热炒概念是没有作用的，有用的是完美演绎盈利模式，合理推导要符合商业逻辑，这才是商铺市场乐于接受的引导；三是以品牌策划的手法去策划商业地产；商业地产开发的过程就是这个项目商业品牌树立的过程，有了市场广泛的认可，商业就会繁荣，商业繁荣的结果就是这个商业物业升值或价值兑现快捷。