优惠政策

公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税

财政部、国家税务总局昨日发布通知，就公共租赁住房(以下简称公租房)建设和运营有关税收政策进行明确。通知表示，对公租房建设用地及建成后占地免征城镇土地使用税，同时免征公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税。公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。

该政策政策自发文之日起执行，执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。

通知明确，对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。

对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公租房涉及的印花税。

通知同时明确，对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税;对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

通知明确，享受上述税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。不同时符合上述条件的公租房不得享受上述税收优惠政策。

对于这一政策，业内人士称对开发环节影响并不大，但可以有效降低持有方的成本。这一系列措施将促进公租房制度的完善，但在开发环节的优惠力度仍很小，不足以吸引开发商建设公租房。

中原地产研究部高级经理刘某认为，公租房建设最大的问题是资金投入和管理，税收优惠可以减轻公租房经营过程中的成本，显示出配套政策正在完善，但还有很长的路要走。《通知》中对于经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税，可以说是最主要的优惠措施，但这一块优惠，和土地成本、建设成本等大的投入比起来，还是比较低的。

公租房面临问题

户籍问题

在北京、上海等大学毕业生、外来务工人员数量众多的城市，多数新就业人员并非本地户籍人口。然而，受保障能力和管理水平所限，多数城市的公共租赁房仍然只保障本地户籍人口。北京在制度设计的时候还是有户籍门槛的。程建华说，现在北京有户籍人口1300万人，外来人口居住半年以上的有450万，以目前的建设规模，很难放开，资格认定也有困难。能否突破户籍这道门槛，成为公共租赁房实现全兼容的一个难题。由于目前公共租赁房资源不够，无论是低收入家庭还是新就业人员，保障的门槛还是比较高，房源布局也不够合理。朱建文说，因此，当务之急还是加快建设，多筹集房源。

居住面积

国务院总理2011年9月19日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好保障性安居工程建设和管理工作。会议要求，继续大力推进保障性安居工程特别是公租房建设，加快实现住有所居的目标。公租房面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员，以小户型为主，单套建筑面积以40平方米为主。

租金标准

租金标准不好定。青岛市国土房管局副局长杜本好表示。租金高了不行，公共租赁房覆盖面大，租金

要让保障对象都负担得起，否则价格就变成了最大的门槛;低了也不行，要通过租金争取平衡平时房屋管理、维修的支出，政府不可能像负担廉租房一样负担这么大规模的公共租赁房。70%这一标准也被北京等许多大城市采用。在经济较发达、市场租金水平不高的中小城市，公共租赁房租金则相对较低。

监审难题

和所有保障性住房一样，准入时的资质审核和退出机制仍是公共租赁房面临的大难题。准入的困境在于，仅靠房管部门很难完全了解申请家庭的财产状况，尤其是汽车、股票等资产。新就业人员在本市有没有住房等，也难以获知。

价格杠杆则成为公共租赁房建立退出机制的好办法。常州规定，承租家庭不符合承租条件但暂时不能腾退房屋的，最长可以申请6个月的延长期，在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%，如果超过延长期仍然不退出，则按市场租金价格的1.5倍征收。尽管制度设计得很好，但如果真的拒不退出，要通过法律途径强制退出，很难执行。常州市房管局副局长孙宛如说。

为了使市场手段的退出机制更具有操作性，厦门市为公共租赁房制定了高于市场水平的租金，收取租金以后，政府再通过货币补贴的方式，根据不同的保障对象返还30%—70%的租金。厦门市住房保障办副主任王朝晖介绍，如果承租者不退出，直接停止返还30%的补贴资金即可。高于市场价格的租金会让这些家庭主动退出，有效避免公共资源不合理分配。

但这种先收后退的补贴方式，无疑将增加住房保障部门的工作量。不仅如此，以全兼容为目标的公共租赁房保障对象数量庞大，进和退的难题面前，各地住房保障机构人员普遍紧缺的困境将进一步凸显。

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