个人住房消费贷款的操作规程个人住房消费贷款的操作规程

随着新的房改政策出台，个人住房消费成为一大热点。有消息报道，去年商品房的销售量自1995年以来首次超过当年商品房的竣工量，房地产市场已经开始步出低谷，就广大的住房消费者而言，除了精心挑选商品房外，如何合理地利用财务杠杆用明天的钱圆今天的梦，已经为众人所关注。下面就谈谈个人住房消费贷款的日常操作规程：

合理评价，选择贷款。

在向银行申请贷款以前，首先要对自己的家庭收入，支出状况进行准确评价，确定实际清偿能力。其次要掌握两类贷款之间的区别。一般而言，个人住房公积金贷款与个人住房商业性贷款之间的年利率相差一个百分点，目前公积金贷款可贷的最高限额为10万元，具体金额是根据贷款申请人及直系亲属的月工资之和的百分之三十五再乘以贷款年限加以确定，商业性贷款可贷的最高限额为80万元，具体是根据每户家庭月收入总额的30%～40%（根据贷款年限有适当浮动）再乘以贷款年限加以确定；第三，在签订了购房合同或者协议以后，根据实际需要，填列《个人住房借款申请书》。

申请受理，审批贷款。

银行会对购房者的《个人住房借款申请书》从形式与实体两方面加以审核，若申请书在形式要件上与银行要求不相吻合，银行会不予以受理。通过形式上的审查以后，银行会着重对借款人的清偿贷款能力，资信状况，所购房屋的产权归属及有无权利瑕疵，房产开发商的信用状况等几方面加以审核，对符合贷款条件的再报呈主管科长、行长最后加以审批。对公积金贷款，由于上海市公积金管理中心对每年公积金贷款的使用量有规模上的限制，因此对已超乎规模的公积金贷款申请将会被安排到下一年度加以解决，这一点也值得广大购房者加以注意。

签订合同，办理公证。

对已经通过审批的个人住房消费借款，银行会安排购房者（借款者）签订《住房公积金借款合同》或者《个人商业性借款合同》，并同时要求购房者订阅有关房产的抵押合同。然后，银行会统一向当地公证部门申请借款合同、抵押合同公证，并将有关的公证事项，手续及结果向购房者进行通知。

设立抵押、办理保险

借款合同，抵押合同经过公证以后，银行会要求购房者（借款者）配合，提供购房合同，房地产权利证书，向当地的房地产交易中心提出房产抵押申请，办理房地产其他权利证明。而后，借款者还须在银行指定的保险公司对已设置抵押的房产进行保险，约定根据借款的年限长短确定保险费，保险期限自抵押之日起至还清贷款本息止。保险受益人为银行。在抵押期间，保险单正本须交予银行保管。

发放贷款

在办妥合同公证、抵押登记、设置保险等手续以后，银行会以书面或者电话方式通知借款者发放有关的贷款，具体操作是银行按照借款合同约定，在得到了借款者书面委托后，以贷记方式直接将款项划入至房产开发商的帐户，用于支付购房者的房款。

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